Налог с продажи квартиры. Как учесть расходы на ремонт и оплату услуг риелтора?
01.07.2018 г. переехали жить в Новосибирск из Братска. Купили квартиру за 1 410 тыс. руб. Она требет большого ремонта. Поменяли все сантехнику, окна, двери, полы. Делали ремонт своими силами с мужем. Агентству недвижимости при покупке в Новосибирске заплатили 50 тыс.руб.
По семейным обстоятельствам через год 02.07.2019 г. вернулись в Братск. Продали квартиру в Новосибирске за 1 750 тыс. руб., и 50 тыс. заплатили за услуги риэлторскому агентству за услуги при продаже квартиры. Налоговая требует заплатить налог с доходов 13% от 340 тыс. руб. (1 750-1 410) х 13% = 44 тыс. руб. А то что мы понесли затраты по ремонту, заплатили агентству недвижимости, налоговая это не учитывает. Если бы мы не сделали ремонт, мы бы не продали ее дороже. Также налоговая инспекция не учитывает услуги агентства недвижимости.
Можем ли мы взять акт подтверждения у агентств недвижимости о состоянии квартиры (постройка 1959 г.) о том, что требовался капитальный ремонт квартиры, полы рамы, сгнили, 9 лет ее сдавали. Также в отчете будет указано, что сделан капитальный ремонт.
В Братске купили квартиру за 1 900 тыс. руб. Мы пенсионеры и купили квартиру для проживания столько же 63 м2 жилья, показываем прописку и выписку, денег платить налог нет, мы же не покупаем квартиры для дохода. Разве в законе нет такого подпункта что квартира была куплена для проживания и ремонт произведен. Доли оформлены 1/2 на мужа и 1/2 на меня, да и продажа получается на каждого все равно меньше 1 млн. рублей.
При расчете налога доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально. Это предусмотрено статьей 220 (подпункт 2 пункта 2) Налогового кодекса. Цитата:
"… вместо получения имущественного налогового вычета … налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества"
Расходы по ремонту не связаны с приобретением квартиры. Они связаны с улучшением уже приобретенной квартиры. Именно поэтому налоговая служба считает, что подобные расходы не уменьшают доход от продажи квартиры при расчете налога. Исключение сделано лишь для одного вида расходов на ремонт. Это затраты по отделке купленной квартиры. Дело в том, что в кодексе есть перечень расходов, которые считаются связанными с покупкой квартирой. Этот перечень есть также в статье 220 (пункт 3 подпункт 4) Налогового кодекса. Цитата:
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
— расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
— расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
Причем этот тип расходов уменьшает доходы при условии (цитата):
"… принятие к вычету расходов на … отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
То есть если вы купили квартиру без отделки и это прописано в договоре, то расходы на отделочный ремонт и покупку нужных стройматериалов можно учесть при расчете налога на доходы. Но если в договоре ничего про отделку не сказано, то такие расходы доход от продажи квартиры не уменьшают. Как правило все квартиры на вторичке продаются с отделкой. Очень плохой, убитой, но она есть. Без отделки продаются квартиры только в рамках договоров долевого участия (ДДУ), то есть в новостройках. Поэтому, налоговики полагают, что по всем квартирам, купленным на "вторичке" доход нельзя уменьшить на затраты по ремонту. Какая никакая, но отделка там есть. Аналогичная точка зрения изложена в письме Минфина России от 28.06.2019 № 03-04-05/47829.
С расходами на оплату услуг риэлтора (посредника) все еще хуже. Такие расходы на поименованы в Налоговом кодексе как затраты на покупку квартиры. Поэтому их также учесть нельзя.
Но вам рано расстраиваться. Вы же продали и купили квартиру в одном и том же году. Значит вы вправе уменьшить доход от продажи первой квартиры (1 750 тыс. руб.) сразу на 2 суммы:
- на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально (1 410 тыс. руб.);
- на имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости (1 900 тыс. руб.).
Вычет дополнительно уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом. Право на вычет возникает у любого покупателя недвижимости, если раньше он таким вычетом не пользовался. Тот факт, что вы являетесь пенсионерами, никакого значения не имеет. Подробнее о налоговом вычете при покупке квартиры смотрите по ссылке. В результате доход каждого из вас, облагаемый налогом на доходы, составит:
1 750 000 руб. (доход) х 1/2 (доля) — 1 410 000 (расходы) х 1/2 — 1 900 000 (вычет) х 1/2 = 0 руб.
Расходы и вычет превысили доходы от продажи квартиры. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) нужно сдать в инспекцию в любом случае. В ней и нужно указать доход от продажи, расходы по покупке и вычет. В результате по этой декларации будет нулевая сумма налога к уплате.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».