Налог с продажи квартиры купленной на этапе строительства
Здравствуйте!
Вложились в квартиру в строящемся доме. Заплатили застройщику сумму 2,3 млн руб по договору участия в долевом строительстве. Из них 600 тыс. собственных денег и 1,7 млн. ипотека банка. Дом был сдан и оформлена квартира в собственность. Сейчас квартиру продается за 2,8 млн. Ипотека закрыта. В следующем году буду платить налог с продажи. Срок владения маленький. Меньше и 3 и 5 лет.
Вопрос: с какой суммы? Считаются ли деньги, отданные застройщику — фактически понесенными расходами? И можно ли считать налог по формуле
(2,8 млн-2,3 млн) х 0,13=65 тыс. руб.?
Или налоговая посчитает так:
(2,8 млн — 1 млн) х 0,13 = 234 тыс. руб.?
Можно ли увеличить фактически понесенный расход на величину выплаченных ипотечных процентов. Это около 500 тыс. руб.? Налоговый вычет уже получен за квартиру (260 тыс. руб.) и процентам по ней.
Спасибо.
Так как с момента оплаты квартиры прошло менее 3 и 5-ти лет, у вас возникает доход, облагаемый налогом. Вы привели примерно правильный расчет налога на доходы. Но не учли несколько особенностей. В частности доход от продажи квартиры теперь определяют в особом порядке. Кроме того, расходы на уплату процентов являются вашими затратами на покупку квартиры.
Как считают доход при продаже квартиры, купленной по ДДУ
При продаже квартиры, купленной на этапе строительства, вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 2,8 млн. руб.;
- или 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором квартира была продана.
Вот какая сумма больше, та и является вашим доходом исходя из которого и будет рассчитан налог. Кадастровую стоимость квартиры вы не написали. Поэтому мы будем предполагать, что она меньше продажной цены. Поэтому все расчеты будем вести от продажной стоимости.
Как уменьшить доход при расчете налога
При расчете налога сумму дохода вы вправе уменьшить на одну из двух величин (по вашему выбору):
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документами.
То есть закон предоставляет именно вам право выбора способа уменьшения дохода. Для вас выгоден второй вариант — расходы. Их сумма больше 1 млн. руб. Значит при его использовании доход будет уменьшен максимально и налог получится также меньше.
Вашими расходами по приобретению считают:
- всю сумму средств, уплаченных застройщику (как собственные, так и заемные средства);
- сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, полученному для покупки этой квартиры. Такие затраты также считают расходами по покупке этой квартиры.
В результате общая сумма расходов, которая уменьшит доход от продажи построенной квартиры, составит:
2 300 000 (сумма, перечисленная застройщику) + 500 000 (проценты, уплаченные банку) = 2 800 000 руб.
В результате по декларации 3-НДФЛ ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 800 000 (доход) — 2 800 000 (расходы) = 0 руб.
Соответственно, налог по сделке платить не надо. Однако декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) вы подать обязаны. К ней следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку квартиры и оплату процентов по ипотечному кредиту.
Однако, если вы получали вычет по этой квартире, то данные документы уже предоставлялись налоговикам. В такой ситуации предоставлять их повторно не нужно.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».