Налог с продажи квартиры находящейся в долевой собственности с несовершеннолетними детьми
Добрый день, 18.07.2011 г. купили квартиру за 1 900 000 руб. в общую совместную собственность с супругой в ипотеку в силу закона. Затем чтобы погасить материнским капиталом, заключили 25.07.2011 года нотариальное обязательство, что обязуемся оформить детей в собственность в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры (то есть как я понимаю после полного погашения нашего ипотечного кредита), 29.09.2011 кредит частично погасился мат.капиталом. Полное погашение кредита произвели 19.08.2016г., затем как законопослушные граждане РФ включили обоих детей в общую долевую собственность, Соглашение об определении долей для детей составили 14.11.2016г. (в Росреестре зарегистрировали 16.11.2016г.), согласно данного соглашения у каждого из нас по 1/4 доли. 25.11.2016г. продали квартиру за 2 540 000 руб. Налоговая инспекция говорит, что мы должны оплатить 50 050 руб. на каждого ребенка, то есть 100 100 руб. в итоге, ссылаясь на то что у детей возникло право на недвижимость недавно (меньше 3 лет), но хотя мы же нотариальное обязательство заключили более 3-х лет назад. Притом сумма уплаченных процентов больше 700 000 руб. (справка с банка есть). Заранее признателен за ответ.
Действительно у каждого ребенка, как продавца недвижимости, возникает доход, облагаемый налогом. Его сумма составляет:
2 540 000 х 1/4 — 1 000 000 х 1/4 = 385 000 руб.
Налог с этого дохода равен:
385 000 х 13% = 50 050 руб.
Соответственно налог за 2-х детей будет равен 100 100 руб.
И это никак не связано с нотариальным обязательством. Право собственности возникает только после его госрегистрации. А с этого момента прошло меньше 3-х лет.
Какие есть варианты.
Заключите Соглашение о распределении дохода от продажи квартиры между всеми продавцами. При этом родители, как законные представители детей, действуют от их имени и подписывают все документы за них. В соглашении пропишите, что общая сумма дохода от продажи квратиры распределяется так:
— первый ребенок — 250 000 руб.
— второй ребенок — 250 000 руб.
— вы и муж по 1 020 000 руб. каждому.
В декларации, которую вы обязаны составить за детей укажите их доход в этой сумме и вычет в такойже сумме. В результате их доход будет равен нулю. При возникновении проблем в инспекции (а они возникнут) утверждаете, что сумма дохода была распределена в соответствии с соглашением. А налогом облагается лишь сумма дохода, которая фактически получена продавцом доли в квартире. Так вот дети, как продавцы, фактически получили лишь по 250 000 руб. Если налоговая с этим не согласна она обязана документально доказать, что это не так. Пусть найдут доказательства.
Вероятность победы 60 на 40 в вашу пользу. Но что решит суд я не знаю.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».