Налог с продажи квартиры при передаче долей детям и покупки новой
Здравствуйте.
Квартира куплена в 2018 году за 2 млн в совместную собственность супругов. После рождения ребенка, мат капитал был использован в качестве погашения ипотеки. Детям выделили доли. У каждого по 1/4. В августе 2020 году эта квартира продается за 3.9 млн. В октябре 2020 покупается квартира за 3,6 млн.
Помогите рассчитать налог с продажи.
Действительно у каждого из продавцов возникает доход от продажи квартиры, облагаемый налогом. Многое зависит от того получали налоговый вычет по первой квартире родители или нет. В ответе мы предполагаем, что вычет они не получали. Поэтому право на него у них сохранилось.
Как определить доход при продаже доли
Вашим доходом будет одна, но наибольшая сумма:
- или продажная цена квартиры по договору купли-продажи (3,9 млн.);
- или 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры.
Так как квартира продана 4 продавцами, то общая сумма дохода распределяется между всеми пропорционально их долям. Поэтому у каждого из продавцов возникает доход в сумме:
3 900 000 руб. х 1/4 = 975 000 руб.
Каждый из продавцов (в том числе и дети) вправе уменьшить этот доход на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально. Так как в расчете участвуют доли, то общая сумма расходов делится между продавцами также пропорционально долям. В результате каждый продавец вправе уменьшить свой доход на сумму:
2 000 000 руб. х 1/4 = 500 000 руб.
После такого уменьшения доход, облагаемый налогом, будет равен:
975 000 — 500 000 = 475 000 руб.
Покупатели недвижимости вправе получить еще один имущественный вычет.
Вычет для покупателей недвижимости
Его сумма равна стоимости купленной недвижимости, но не более 2 млн. руб. на одного покупателя. Родители вправе заявить вычет как по первой, так и по второй купленной квартире. Сумма вычета по первой квартире для каждого из них составит:
2 000 000 руб. х 1/2 = 1 000 000 руб.
Внимание!
Сумма расходов на покупку квартиры, оплаченная за счет материнского капитала, уменьшает налоговый вычет для покупателей недвижимости.
Сумма вычета для каждого из них по второй квартире составит:
3 900 000 руб. х 1/4 = 975 000 руб.
Общая сумма вычета по первой и второй квартире будет равна:
1 000 000 + 975 000 = 1 975 000 руб.
Дети вправе получить вычет только по второй квартире, так как доли в первой они получили в дар (то есть не покупали). Соответственно сумма вычета для каждого из них составит 975 000 руб.
В результате доход родителей, облагаемый налогом, будет равен:
475 000 (доход после уменьшения на расходы) — 1 975 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
Доход детей, облагаемый налогом, будет равен:
475 000 (доход после уменьшения на расходы) — 975 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
В итоге дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма расходов и вычетов больше полученного дохода. Налог платить не надо. Но декларацию по налогу обязан сдать в инспекцию каждый продавец.
Как отчитаться о продаже квартиры
Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, каждый продавец должен подать в инспекцию по месту жительства декларацию о доходах (форму 3-НДФЛ). Обязанность по подаче декларации за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей. В декларациях нужно указать доходы от продажи и суммы, которые его уменьшают (расходы и вычеты).
К декларациям прилагают копии документов, которые подтверждают расходы на приобретение проданной квартиры и расходы по покупке новой квартиры (сумму имущественного вычета).
Налог платить нужно до 15 июля этого же года. Но, судя по вашему вопросу, налог ни у кого из продавцов не возникает.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».