Налог с продажи квартиры: продажа и обратный выкуп
Необходимо купить квартиру, которая находится у продавцов в собственности менее 5 лет. Квартира куплена за 1 200 000 руб. Причем при покупке был использован сертификат на 500 000 руб. Его выдали собственнику квартиры как участнику в афганской войне. Через несколько месяцев нужно эту же квартиру продать обратно. То есть бывший продавец ее выкупает.
Как правильно совершить данные сделки, что бы не платить налоги или хотя бы их минимизировать?
Доходом каждого продавца, который будет учтен при расчета налога, является одна, но наибольшая сумма:
- или продажная цена по договору купли-продажи;
- или 70% от кадастровой стоимости этой квартиры.
То есть при любой цене договора доход не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры. Предположим, что продажная цена по договору будет установлена в размере 1 200 000 руб. и это больше 70% от кадастра. Тогдла доходом будет продажная цена — 1 200 000 руб.
При расчете налога продавец вправе уменьшить доход на расходы по покупке проданной квартиры. Тот факт, что часть квартиры оплачена сертификатом значения не имеет. Его расходами считают полную оплаченную стоимость квартиры (за счет каких средств — не важно). В результате его доход, облагаемый налогом, будет равен:
1 200 000 (доход) — 1 200 000 (расходы) = 0 руб.
То есть дохода, облагаемого налогом, нет. Доходы равны расходам. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) он обязан подать в любом случае.
Теперь обратная продажа (выкуп бывшим продавцом). Вы, купив квартиру за 1 200 000 руб., так же можете ее продать по той же стоимости. И для вас будут действовать аналогичные правила. То есть доход не должен быть меньше 70% от кадастра и сумму дохода вы вправе уменьшить на расходы. В результате у вас будет точно такой же расчет. Доход равен расходам и дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Но вы также будете обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.
И еще. Если вы не являетесь с продавцом (он же в дальнейшем и покупатель) этой квартиры родственниками или зависимыми лицами, то каждый из вас вправе получить налоговый вычет как покупатель недвижимости. Сумма вычета будет равна покупной стоимости этой квартиры для каждого из вас. Он уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом по ставке 13 процентов. Например, зарплату. В результате, возможно, появится налог к возврату из бюджета. На этот вычет вы вправе рассчитывать при условии, что раньше вы его никогда не получали. Подробнее о том, как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».