Налог с продажи квартиры (собственники отец и дочь по 1/2)
Добрый день!
Квартира продаётся в 2023 году, 2 собственника.
- 1 собственник (отец)- доля в квартире 1/2, владеет квартирой 10 лет (досталась по наследству);
- 2 собственник (его дочь) приобрела в 2020 году 1/2 доли по договору-купли продажи, где указана стоимость 1/2 доли в размере 2 млн руб, владеет долей менее 3-х лет.
Кадастровая стоимость всей квартиры 3 628 363,75 руб.
2 собственник (дочь) налоговый вычет с покупки этой 1/2 доли получила в 2021 году. Имеет ещё другое жильё в собственности. Чтобы не платить налог с дохода у неё должно пройти 5 лет.
Вопрос: При продаже всей квартиры в 2023 году за 7,5 млн рублей, как необходимо указать стоимость долей квартиры чтобы дочери не платить налог с дохода 13%? Отец продает за 5,5 млн, а дочь за 2 млн? Заключать один договор купли-продажи и указать в нём разную стоимость долей? Или два договора купли-продажи с разной суммой долей?
Оптимальный вариант, который позволит не вступать в лишние споры с налоговой инспекцией — это продать квартиру по двум разным договорам купли-продажи в каждом из которых будет указана своя стоимость доли.
Минимальная стоимость 1/2 доли, исходя из которой будет рассчитан налог, составляет:
3 628 363,75 руб. х 0,7 х 1/2 = 1 269 927 руб.
В вашем случае дочь может указать продажную стоимость своей доли больше этой суммы. Например, установить ее в пределах 2 млн. руб. или чуть больше. Оставшаяся сумма будет указана в договоре купли-продажи отца.
Я считаю, что лучше начислить минимальную сумму налога к уплате. Особенно при условии, что отец и дочь отчитываются в одной и той же инспекции (по месту жительства). Это будет способствовать тому, что декларация дочери со сниженной продажной ценой пройдет камеральную проверку без лишних приключений.
Например, она может установить в договоре, что продажная цена доли в квартире составляет 2 035 000 руб. В этой ситуации сумма дохода будет выше 70% от кадастровой цены ее доли. Поэтому в расчет попадет продажная цена.
При расчете налога этот доход может быть уменьшен на расходы по покупке квартиры, которые подтверждены документально (2 млн.).
В результате доход, облагаемый налогом, будет равен:
2 035 000 — 2 000 000 = 35 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
35 000 руб. х 13% = 4550 руб.
Безусловно она может вписать в договор доход больше 1,2 млн (70% от кадастра) и меньше 2 млн. В этой ситуации налог платить вообще не придется. Но лучше заплатить минимальную сумму. Это ускорит процесс камеральной проверки проверки декларации. Полагаю она пройдет в формальном порядке.
Вы можете заключить один договор купли-продажи и прописать в нем любой порядок распределения доходов. Но это даст основание налоговикам утверждать, что подобное распределение вам необходимо для уклонения от уплаты налогов. Если дело дойдет до суда, то, скорее всего, вы выиграете. Но зачем это нужно, если можно составить два разных договора? С ними однозначно проблем будет меньше.
Есть еще один железобетонный вариант. Дочь дарит свою долю отцу и он продает всю квартиру целиком по одному договору купли-продажи. В этой ситуации отсчет срока владения квартирой отцом начинается с момента получения любой доли в ней. То есть если первая доля получена 10 лет назад, то считается, что всей квартирой он владел 10 лет и больше. Поэтому доход от ее продажи налогом не облагают и декларированию он не подлежит.
То есть после продажи всей квартире отцу не нужно ни платить налог ни подавать декларацию по нему. А стоимость доли, которую он получит в дар от дочери также не будет облагаться налогом. По статье 217 Налогового кодекса если сделка дарения недвижимости совершена между ближайшими родственниками, (отец — дочь), то доход получателя налогом не облагают.
P.S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого кликните по ссылке «Оставить отзыв» или нажмите на значок карандаша «Написать отзыв» под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».