Налог с продажи квартиры в рассрочку
Добрый день. Скажите пожалуйста, что считается моментом получения дохода и как считается налог при продаже квартиры в рассрочку? Сразу от суммы продажи указанной в договоре или же по факту получения дохода, если рассрочка переход с одного года на другой?
Достаточно сложный вопрос, так как он не урегулирован действующим законодательством. Дело в том, что сейчас применяется особый порядок определения налоговой базы при продаже недвижимости. И его нужно использовать при любом способе продажи квартиры (с рассрочкой или без).
Минимальный доход от продажи квартиры
При продаже квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше минимального срока владения, доход определяют в особом порядке. Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену квартиры по договору;
- или 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором она продана.
Вот какая сумма больше, та и является вашим доходом. При этом доход возникает только в том периоде в котором он фактически получен. Если доход от покупателя не поступал (то есть он не платит), то и дохода, облагаемого налогом у вас нет. Вне зависимости от стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи (больше или меньше 70% от кадастра).
То есть вне зависимости от условий договора купли-продажи и даты перехода права собственности на квартиру доход возникает только в том году в котором получены деньги.
Как рассчитывать доход при оплате квартиры в рассрочку
Вашим доходом является фактически полученная сумма. Но она не должна быть меньше, чем 70% от кадастра. Последний показатель считают пропорционально полученной сумме.
Пример
Продается квартира в рассрочку. Продажная цена 6 700 000 руб. Покупатель обязан платить по 670 000 руб. в течение 10 лет.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 5 300 000 руб.
В этой ситуации 70% от кадастра составит 3 710 000 руб. То есть квартира продается выше кадастровой стоимости. Поэтому ежегодно вы должны включать в доход ту сумму, которая фактически получена от покупателя. То есть 670 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость — 10 300 000 руб. Тогда 70% от кадастра составит 7 210 000 руб. Это больше продажной цены. Поэтому вы должны ежегодно включать в доходы сумму рассчитанную исходя их 70% от кадастра пропорционально деньгам, полученным от покупателя.
Если покупатель вам перечислил 670 000 руб., то вашим доходом будет:
7 210 000 х 670 000/6 700 000 = 721 000 руб.
Указанный порядок расчета приведен в письме ФНС России от 09.01.2020 N БС-3-11/6@.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».