Налог с продажи недвижимости (покупка в ипотеку и оплата материнским капиталом)

Вас ждет налог на доходы физических лиц. Его сумма зависит от нескольких факторов. Например, продажной и кадастровой стоимости квартиры или порядка оформления продажи. Расскажем об этом подробнее.

Кому не надо платить налог с продажи квартиры

Не нужно платить налог, если квартира находилась в собственности продавца минимальный срок владения и больше. По общему правилу этот срок составляет 5 лет (60 месяцев). Но для некоторых ситуаций сделано исключение. Так, по квартирам, купленным до 2016 года этот срок составляет 3 года (36 месяцев).

Если ваша жена приобрела квартиру в 2011 году в ипотеку, то в этом году она и получила право собственности на нее. Тот факт, что одновременно был оформлен залог квартиры (ипотека), значения не имеет. В любом случае после покупки собственником квартиры является именно она, а не банк.

Также не имеет значения, что размер ее доли поменялся (уменьшился в результате наделения детей долями в этой квартиры). Собственником своей доли она является с 2011 года. Значит на момент продажи доля находилась в ее собственности больше как 3, так и 5 лет.

Поэтому доход вашей жены от продажи ее доли налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.

Доход, облагаемый налогом, возникает у детей. На момент продажи их доли находятся в их собственности меньше и 5 и 3-х лет.

Как определяют доход от продажи недвижимости

Для расчета налога доход от продажи недвижимости определяют по особым правилам. Доходом продавца считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости (кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана квартира).

Какая сумма больше, та и является доходом продавца. Если продается доля, то эта (наибольшая) сумма рассчитывается пропорционально доле продавца в недвижимости.

Пример
Продается квартира за 5 600 000 руб. У нее 3 продавца. По 1/3 доли у каждого.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 4 800 000 руб. 70% от кадастра 3 360 000 руб. (4 800 000 х 70%). Продажная цена больше. Значит доход считают от продажной цены. В результате на каждого продавца приходится доход в размере:
5 600 000 руб. х 1/3 = 1 866 667 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 9 600 000 руб. 70% от кадастра 6 720 000 руб. (9 600 000 х 70%). Эта сумма больше продажной цены. Значит доход считают как 70% кадастра. В результате на каждого продавца приходится доход в размере:
6 720 000 руб. х 1/3 = 2 240 000 руб.

Оформление продажи квартиры

С доходом мы определились. Но при расчете налога доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по выбору продавца):

• или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости.

Первый вариант вам не подходит. Дети получили доли бесплатно (то есть безвозмездно) и никаких расходов на их приобретение не оплачивали. Поэтому остается только второй вариант — вычет.

Сумма имущественного вычета — 1 млн. Однако, ее конкретный размер зависит от порядка оформления продажи квартиры. Есть два варианта:

• квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи (в том числе и все доли в ней);
• квартира продается по нескольким договорам купли-продажи квартиры. То есть на каждую долю заключают отдельный договор. Квартира, как единый объект, в документах не фигурирует.

В первом случае вычет распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Например, если у одного из продавцов доля в квартире в размере 1/3, то он получает право на вычет в сумме:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.

Во-втором случае каждый продавец получает право на вычет в размере 1 млн. без какого либо его распределения между продавцами. Поэтому для вас выгоден второй вариант. Он позволит уменьшить доход детей, облагаемый налогом, на максимальную сумму вычета — 1 млн.

Пример
Продается квартира за 5 600 000 руб. У нее 3 продавца. По 1/3 доли у каждого. Продажная цена выше кадастровой стоимости.

Ситуация 1
Квартира продана по одному договору купли-продажи квартиры. На каждого продавца приходится доход в размере:
5 600 000 руб. х 1/3 = 1 866 667 руб.

Каждый продавец вправе получить вычет. Сумма вычета:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.

Доход каждого продавца, облагаемый налогом:
1 866 667 — 333 333 = 1 533 334 руб.

С него причитается налог в размере:
1 533 334 руб. х 13% = 199 333 руб.

Ситуация 2
Квартира продана по трем договорам купли-продажи долей. Каждая доля продана за 1 866 667 руб. Каждый продавец получает вычет 1 млн.

Доход каждого продавца, облагаемый налогом:
1 866 667 — 1 000 000 = 866 667 руб.

С него причитается налог в размере:
866 667 руб. х 13% = 112 667 руб.

Как лучше оформить продажу

Как мы сказали выше оптимальный для вас вариант оформить 3 договора купли-продажи долей в квартире. При этому учитывать, что жена налог не будет платить в любом случае. Доход, облагаемый налогом, появится только у детей. Поэтому вам нужно максимально увеличить стоимость доли жены, и максимально уменьшить стоимость долей детей.

В результате продажная стоимость их долей будет различаться (у жены большая у детей маленькая). При этом стоимость долей детей не должна быть ниже той суммы, которая рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости квартиры.

Поступите так:

• посчитайте 70% от кадастровой стоимости и умножьте на долю детей. Вы получите минимальную стоимость их доли. Чтобы не привлекать внимания накиньте тысяч 20-30 руб. сверху и вы получите цену, по которой должны быть проданы детские доли;
• оставшаяся сумма — это стоимости доли жены;
• продавайте квартиру по 3 договорам купли-продажи долей. Продажная стоимость долей у детей будет одинаковая, у матери — большая.

По итогам годы вы обязаны задекларировать доход детей. Для этого нужно сдать в налоговую инспекцию по месту их жительства декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). Это делают до 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры.

Обязанность по сдаче декларации и уплате налога за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».