Налог с продажи построенного частного дома
Здравствуйте! Я оформила земельный участок в аренду у муниципалитета, затем построила дом и оформила его и участок в собственность в 2026 году. Дом и участок собираюсь продавать за 7,5 млн, владею ими менее 3-х и 5-ти лет.
Подскажите, пожалуйста, как уменьшить сумму налога с продажи объектов?
Дом и земельный участок — это недвижимое имущество.
Доход от продажи недвижимости, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет. Минимальный срок — 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года.
Если недвижимость была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом. Из этого правила есть исключение. При определенных условиях не платить налог могут владельцы недвижимости имеющие не меньше 2 несовершеннолетних детей. Так как про детей вы ничего не написали, что на этом вопросе мы останавливаться не будем.
При расчете налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену недвижимости, которая прописана в договоре купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Какая больше, с такой и рассчитают налог.
При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по покупке проданной недвижимости, которые подтверждены документально;
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости и земли — 1 млн. руб.
Использовать оба способа одновременно — нельзя. Нужно выбрать что то одно. Но вы продаете не один объект, а два (землю и дом). Поэтому по одному объекту вы можете применить вычет в 1 млн., а по другому уменьшить доход на расходы.
Предполагаем, что у вас есть документально подтвержденные расходы на строительство дома. При этом выкупная цена земли меньше 1 млн.
При таких условиях вам лучше заключить 2 разных договора на продажу недвижимости. Отдельно на участок и отдельно на дом. Установить доход от продажи участка в размере 1 млн. (но не менее 70% от кадастра). В результате этот доход будет полностью освобожден от налога.
Остальная сумма (6,5 млн.) это доход от продажи дома. Его уменьшать на расходы по строительству, которые подтверждены документами. Налог нужно будет заплатить с дохода, который превысит расходы на стройку.
Кроме того, как приобретатель жилой недвижимости вы вправе получить дополнительный налоговый вычет как покупатель жилья. При условии, что раньше таким вычетом вы не пользовались или не до конца израсходовали его сумму. Сумма вычета — это расходы на строительство, подтвержденные документально, но не более 2 млн. рублей на одного человека.
Этот вычет дополнительно уменьшит ваши доходы при расчете налога.
Есть и другие, более сложные способы оформления сделки. Например, оформление долей в этой недвижимости на нескольких лиц (ближайших родственников). И последующая продажа недвижимости по отдельным договорам купли-продажи долей. В этой ситуации каждый продавец получает право на вычет в размере 1 млн.
Проще говоря, если дом стоимостью 6 млн. переоформить на 6 человек и каждый из них продаст свою долю по отдельному договору (!), то каждый получит право на вычет в 1 млн. В результате доход от продажи будет полностью освобожден от налога.
Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».