Налог с продажи жилого дома (доли) и земельного участка
Добрый день. Мой муж получил в наследство от своей мамы 1/2 доли жилого дома на земельном участке. В наследство вступил в декабре 2021 года. Вторая половина вышеуказанной недвижимости принадлежит тете мужа (родная сестра умершей мамы). Основание — договор дарения от 1999 года. Оба собственника хотят продать эту недвижимость.
Подскажите, пожалуйста, как моему мужу можно избежать уплаты налога с продажи, если он не владеет этой недвижимостью 3 года?
Дом с земельным участком всегда находился в собственности семьи. Сначала владела бабушка, она в 1999 году подарила по 1/2 доли свои дочерям (мама и тётя мужа), там проживала мама мужа. Мой муж содержал и ремонтировал этот дом, т.к. мама была пенсионерка.
Кадастровая стоимость участка с домом 6 000 000 рублей. Рыночная стоимость 5 000 000 рублей максимум.
Если в договоре купли-продажи указать, что 4 500 000 рублей досталось тёте, а мужу 500 000 рублей (согласно письму от Минфина от 13 июня 2012 года №ЕД-4-3/9664 «Об определении налоговой базы НДФЛ», то имеет ли право налоговая сделать налоговую базу с доли мужа 70% от кадастровой стоимости (согласно НК РФ ст.217.1)?
Это плохой вариант. Налоговики в любом случае рассчитают его минимальный доход с которого рассчитывают налог. Он будет равен 70% от кадастровой стоимости дома умноженной на размер его доли.
Оптимальный вариант продавать дом по 2 разным договорам купли-продажи долей (а не по одному договору купли-продажи дома). Минимальный доход вашего мужа, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 х 0,7 х 1/2 = 2 100 000 руб.
Он будет уменьшен на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб. В результате он будет обязан заплатить налог по минимуму в сумме:
(2 100 000 — 1 000 000) х 13% = 143 000 руб.
Возможен другой вариант. Муж дарит половину от своей доли жене. В результате у него и у жены будет по 1/4 доли. Далее дом продается по 3 разным договорам купли-продажи долей (по каждой доле отдельный договор).
Тогда доход у мужа и жены (у каждого) будет равен:
6 000 000 х 0,7 х 1/4 = 1 050 000 руб.
Он также у каждого из них будет уменьшен на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб. В результате каждый из супругов будет обязан заплатить налог в сумме:
(1 050 000 — 1 000 000) х 13% = 6500 руб.
Общая сумма налога по семье составит:
6500 руб. х 2 чел. = 13 000 руб.
Это, в принципе, немного.
А тот факт, что семья владела домом длительное время значения не имеет. Важно как долго он находился в собственности конкретного продавца. В данном случае вашего мужа.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».