Налог с продажи жилья в долевой собственности
При продаже квартиры в собственности по 1/2 двумя собственниками (мама и сын) в договоре продажи прописали доход от продажи каждому собственнику пропорционально доле.
Возможно ли составить соглашение о распределении долей не 50:50, по факту все деньги получил один из собственников (сын) на покупку новой квартиры?
Да, вы можете составить соответствующий документ. Он может понадобится, если с дохода от продажи квартиры вам нужно платить налог. Например, если проданная квартира находилась в вашей собственности меньше 5-ти или 3-х лет.
В противном случае никакой необходимости в нем нет. Вы можете просто передать деньги сыну.
Плохо то, что в договоре купли-продажи уже прописан порядок распределения дохода. Поэтому вам нужно не распределять его между собой, а оформить соглашение об изменении первоначального договора. И в этом соглашении указать, что по договоренности сторон вы меняете положение того пункта договора в котором расписан порядок распределения дохода между вами. Соответственно прописать новый порядок распределения.
Это соглашение должно быть оформлено точно также, как и первоначальный договор. Например, если договор вы заверяли у нотариуса, то и данное соглашение нужно заверять.
Налоговой инспекции это, скорее всего, не понравится. Они начнут утверждать, что данное соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре (также как и первоначальный договор). Однако это не так. Росреестр регистрирует лишь переход права собственности по договору от продавца к покупателю. Ни сам договор, ни дополнительные соглашения к нему Росреестром не регистрируются.
В результате доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, появится у сына. Но здесь есть один важный момент. В налоговом законодательстве есть понятие минимального дохода от продажи недвижимости, который облагается налогом.
Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или доход рассчитанный из продажной цены квартиры по договору;
- или доход рассчитанный от 70% кадастровой стоимости квартиры.
В вашем случае дохода по договору у матери не будет. Поэтому ее доход при расчете налога будет рассчитан исходя из 70% от кадастра. Его определят по формуле:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% : 2 = Доход для расчета налога
То есть вне зависимости от того, что весь доход будет распределен в пользу сына, вам все равно посчитают доход.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
но ведь доход можно уменьшить на расходы при покупке или на вычет при продаже
Да. Доход, посчитанный от кадастровой стоимости, вы вправе уменьшить или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально, или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.
Если вы будете уменьшать доход на вычет учитывайте, что при продаже квартиры по одному договору купли-продажи (а не по двум договорам купли-продажи долей) этот вычет распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Порядок распределения дохода по сделке значения не имеет.
Поэтому вы получите право на вычет лишь в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2).