Добрый день.
Договор приобретения жилья от 28.09.2015 г. 07.10.2015 г. внесена предоплата 277 000 руб. Ипотечный договор от 25.10.2018 г. Полная стоимость квартиры 1 359 694 руб. Право собственности зарегистрировано в 2019 г., после сдачи дома. В апреле 2023 г. квартира продана за 3 950 000 руб.
Многое зависит от того, какой срок владения вы вправе использовать при расчете налога.
Налог с продажи платят, если на момент продажи не прошел минимальный срок владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных случаях применяют сокращенный 3-х летний срок владения. Например, если на момент продажи эта квартира является единственным жилым помещением продавца и в его собственности нет других жилых помещений или долей в них.
По квартирам, приобретаемых в рамках ДДУ (договоров долевого участия в строительстве) действуют специальные правила определения срока владения. Он начинает отсчитываться не с момента получения квартиры в собственность, а с даты полной оплаты договора ДДУ.
Если договор был полностью оплачен 25.10.2018, то минимальный срок заканчивается:
Квартира была продана в апреле 2023 года. Значит 3-х летний срок прошел, 5-ти летний — нет. Налог вам не нужно платить, если вы вправе использовать 3-х летний срок владения. Если такого права нет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом.
Ваш доход равен одной, но максимальной величине:
Какая сумма больше, та и является вашим доходом.
При расчете налога доход от продажи вы вправе уменьшить на расходы по покупке проданной квартиры. Такими расходами считают всю сумму денег, которую вы заплатили по ДДУ. Тот факт, что часть денег была получена вами в займ от предприятия (или в кредит от банка) никакого значения не имеет.
Это играло бы роль, если бы предприятие оплатило часть квартиры безвозмездно. То есть у вас не появилось бы долга перед ним. Но это не ваш случай. Если вы взяли деньги в долг и за счет них оплатили квартиру, то это ваши расходы на покупку.
Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 950 000 — 1 359 694 = 2 590 306 руб.
Сумма налога с него будет равна:
2 590 306 руб. х 13% = 336 740 руб.
Обратите внимание, что, возможно, вы вправе получить имущественный налоговый вычет как покупатель квартиры. Это право у вас есть при условии, что раньше такой вычет вы никогда не получали или не полностью использовали его сумму. Этот вычет дополнительно уменьшит ваш доход, облагаемый налогом.
В отношении этой квартиры вычет будет равен расходам на ее покупку и составит 1 359 694 руб. Тот факт, что квартира продана никакого значения не имеет.
Если право на вычет у вас есть, то ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
3 950 000 — 1 359 694 (расходы на покупку) — 1 359 694 (вычет для покупателей) = 1 230 612 руб.
С него причитается налог в размере:
1 230 612 руб. х 13% = 159 980 руб.
Если квартира продана в апреле 2023 года, то декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны подать до 30 апреля 2024 года. Дата уплаты процентов и погашения займа перед предприятием никакого значения не имеют и на сроки подачи декларации не влияют.
Еще раз подчеркну. Сумма расходов, оплаченных за счет займа, считаются вашими затратами на приобретение квартиры и уменьшают доход от ее продажи. Когда вы вернете займ и вернете ли его вообще — не важно. Это не влияет ни на расчет вашего дохода, ни на сроки подачи декларации.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
сумму процентов по займу я буду знать только в 2026 году, т.к. ставка плавающая, а расходы на приобретение квартиры надо показать до 30.04.2024
Вашими расходами считают лишь те суммы, которые фактически оплачены. Если проценты по займу не выплачивались, то и расходами они не являются.
Поэтому в декларации вы сможете указать лишь те расходы, которые были оплачены с момента получения займа до окончания налогового периода (то есть до 31.12.2023).
Остальные расходы при расчете дохода от продажи квартиры учтены не будут. Более того, вам могут отказать в учете расходов, которые были оплачены после продажи квартиры. Но этот вопрос является спорным и здесь можно отстоять свою позицию.
А по оставшимся расходам (которые будут оплачены в 2024 году) даже спорить бессмысленно.