Налог за аренду квартиры (передача в безвозмездное пользование)
Здравствуйте! Купили квартиру в браке. Хотим сдавать официально. У меня ИП и у мужа ИП. Стать самозанятым не я ни муж не можем. Есть совершеннолетний сын, который работает в найма с белой зарплатой.
Вопрос: муж может подписать с сыном договор о безвозмездном пользовании сыном квартиры с правом сдачи в наем? Сын станет самозанятым и будет заключать договор от себя с нанимателем. У налоговой не будет вопросов к мужу, что он не заплатил налог от аренды квартиры? Так как он является собственником квартиры.
Какие основные пункты должны быть Прописаны в договоре безвозмездного пользования?
Да, муж вправе заключить такой договор.
По договору безвозмездного пользования гражданин — собственник жилого помещения (ссудодатель) вправе передать любое жилое помещение (квартиру) в пользование своим родственникам или любым другим лицам на свой выбор (ссудополучателям). Это прямо предусмотрено статьей 30 Жилищного кодекса.
По этой статье (цитата):
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании …, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, … с учетом требований, установленных гражданским законодательством, … при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме …
Но здесь есть один «слабый» момент.
Получив квартиру в безвозмездное пользование сын получает доход в натуральной форме. Если бы он арендовал (получил в найм) такую квартиру, то он бы платил арендную плату. В вашем случае он ее не платит. Поэтому у него и возникает доход. Сумма дохода равна рыночной стоимости аренды (или найма) аналогичной квартиры.
Налоговый кодекс не предусматривает освобождение такого дохода от налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Поэтому по закону сын становится обязанным платить:
- налог на доходы с рыночной цены аренды аналогичной квартиры;
- налог на профессиональный доход как самозанятый с полученной арендной платы.
Но все это только «по букве закона». Станет ли налоговая выяснять на каком основании сын пользуется квартирой? Теоретически это возможно, но на практике маловероятно. Нам о таких случаях ничего неизвестно. Скорее всего — не будет.
Ваш вариант реализуем, если квартира будет оформлена на сына. Например по договору дарения. В этой ситуации стоимость квартиры, полученной сыном в дар, налогом облагаться не будет. Это тоже его доход. Но он освобожден от налогообложения по статье 217 Налогового кодекса.
Получив квартиру в собственность он сможет ее сдавать как самозанятый. Однако в этой ситуации вы рискуете уже самой квартирой, так как он сможет ей распоряжаться по собственному усмотрению. В том числе ее продать, подарить другому лицу или обменять. Риски можно уменьшить, если оформить в его собственность не всю, а только часть квартиры. А ту или иную незначительную долю в ней (например 1/16) оставить за текущим собственником (например, отцом). В этой ситуации ее продажа значительно усложниться. Но риск все равно сохраняется.
Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Получается без Переоформления собственности владения квартирой на сына никак не обойтись?
Ну почему. В зависимости от того, что именно вы хотите. Примерно 80% собственников обходятся. Сдают квартиры за наличку и не платят вообще ничего. Пока никого не поймали. Сложно доказать факт получения дохода.
Еще раз подчеркну, что вероятность вменения сыну дохода в натуральной форме, довольно низкая. Конечно, если сдается не квартира в 500 кв. метров с видом на Кремль.
Если вы уж совсем честные — можно платить налоги собственнику в рамках упрощенки. Тем более, что ставка налога при УСН (6% с оборота) не намного выше, чем при самозанятости (4% с оборота).