Налоги при одновременной продаже одной квартиры и покупке другой квартиры

Если на момент продажи квартира находилась в собственности менее 5-ти (в отдельных случаях 3-х) лет, то у продавцов долей возникает доход, облагаемый налогом. Его рассчитывают по специальным правилам.

Когда возникает доход при продаже доли в квартире

Как мы сказали выше доход, облагаемый налогом, появляется при условии, что вы продаете квартиру (или долю в ней), которая на момент продажи находится в вашей собственности менее 5-ти лет. В отдельных случаях этот срок составляет 3 года. Например, если продаваемая квартира была получена по наследству, приватизирована или является единственным жильем.

Из вашего вопроса не понятно как долго доля в этой недвижимости она находится в собственности каждого из продавцов. Очевидно, что второй продавец (у которого есть другая унаследованная квартира) должен использовать 5-ти летний срок. По первому дольщику непонятно. То ли 5, то ли 3 года. Предположим, что каждый из продавцов владеет своей долей меньше положенного срока. Поэтому у него есть доход с которого нужно платить налог. У каждого из них он определяется по одним и том же правилам.

Как определить сумму дохода при продаже доли

Доходом будет являться одна, но наибольшая сумма:

• или продажная цена квартиры по договору купли-продажи (в вашем случае 8 млн. руб.);
• или 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Сумма дохода зависит от оформления продажи. Она может быть оформлена 2 способами:

• одним договором купли-продажи всей квартиры целиком. Тогда общий доход делится между продавцами пропорционально их долям, если другой порядок не предусмотрен договором;
• двумя разными договорами купли-продажи долей. Тогда доход будет указан в каждом договоре.

Исходя из суммы дохода и будет рассчитан налог. Ее необходимо уменьшить на налоговые вычету на которые вы имеете право.

Как уменьшить доход и рассчитать налог

Сумму дохода от продажи доли, каждый из продавцов вправе уменьшить (по своему выбору):

• или на свои расходы по ее приобретению, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости.

Если документов, подтверждающих расходы нет, то вы вправе использовать только вычет. Его сумма опять же зависит от оформления продажи квартиры: по одному договору купли-продажи всей квартиры или по 2 разным договорам продажи долей в ней.

В первом случае общая сумма этого вычета (1 000 000 руб.) распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям. То есть каждый из них получает право на вычет в 500 000 руб. (1 000 000 х 1/2). Во-втором случае (2 договора на продажу) каждый из продавцов вправе применять вычет в 1 млн. руб. без его распределения.

Предположим, что сделка оформлена одним договором. Тогда доход каждого продавца составит:
8 000 000 (доход от продажи, но не менее 70% от кадастра) х 1/2 (доля) — 500 000 (вычет для продавцов) = 3 500 000 руб.

Купив новую квартиру вы должны были бы получить право на второй вычет — для покупателей недвижимости. Но он предоставляется только один раз в жизни. Если вы уже применяли этот вычет и полностью использовали его сумму, то получить его повторно вы не вправе. Поэтому права на этот вычет у вас нет. Следовательно, факт покупки новой квартиры значения не имеет.

Сумма налога, которую нужно заплатить каждому продавцу, составит:
3 500 000 руб. х 13% = 455 000 руб.

Как отчитаться перед инспекцией

Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры, вам нужно сдать в налоговую инспекцию декларацию. О том, как оформить и предоставить декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке. Если доходы вы будете уменьшать на расходы по приобретению долей в старой квартире, то копии документов, которые их подтверждают, нужно приложить к декларации.

Заплатить налог надо до 15 июля этого же года.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».