Налоговый вычет при продаже доли.
У двухкомнатной квартиры два собственника: брат и сестра. Им принадлежит по две 1/4 доли каждому по наследству, о чем у каждого имеется по два отдельных свидетельства о регистрации права собственности (итого по 1/2 доли).
Они собираются продать свои 1/2 доли по отдельным договорам купли- продажи ОДНОМУ И ТОМУ ЖЕ человеку. Подпадает этот случай под разъяснение письма ФНС от 2 ноября 2012г. №ЕД-4-3/18611@ "По вопросу получения имущественного налогового вычета …"?
Если на момент продажи доли находятся в их собственности менее 5 лет (в отдельных случаях 3-х лет), то у них возникает доход, облагаемый налогом. Этот доход нужно задекларировать и с него рассчитать налог. Сразу отмечу, что право собственности на долю, полученную в наследство, отсчитывают не с момента ее оформления и регистрации в госреестре, а с момента смерти наследодателя. Дата фактического оформления прав на долю никакого значения не имеет.
Как посчитать доход от продажи доли
В общем случае доход равен продажной стоимости доли, которая установлена договором. Но есть понятие минимального дохода. Так доход, который вы декларируете, не может быть меньше суммы, рассчитанной исходя из 70% кадастровой стоимости квартиры. То есть у каждого владельца 1/2 доли минимальная сумма дохода будет рассчитан так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/2 = Минимальный доход
Если продажная стоимость квартиры по договору больше минимальной суммы, то она и будет доходом с которого рассчитывают налог. Если меньше, то доходом считают минимальную сумму.
Как уменьшить доход при расчете налога
Для расчета суммы налога доход может быть уменьшен:
- или на расходы наследодателя по приобретению доли в этой квартире, которые подтверждены документально (в вашем случае это 1/2 от общей стоимости квартиры);
- или на имущественный вычет для продавцов долей в недвижимом имуществе.
Судя по вашему вопросу вы уменьшаете доход на вычет. Если вы продаете долю в квартире по отдельному договору купли-продажи доли, то каждый продавец вправе получить вычет в размере 1 млн. руб. Между продавцами этот вычет не распределяют. Тот факт, что обе доли проданы одному и тому же покупателю никакого значения не имеет. Это обычный вариант продажи. Когда одному покупателю квартира продается не по одному договору купли-продажи квартиры, а по нескольким договорам купли-продажи долей в ней.
То есть ваш доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:
Доход от продажи доли (но не менее минимальной суммы) — 1 000 000 (вычет) = Доход, облагаемый налогом
С него нужно заплатить налог — 13%. Если дохода не будет, то налог платить не надо. Однако декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства в любом случае.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».