Налоговый вычет при продаже квартиры, которая находилась в ипотеке

Порядок расчета никак не связан с тем была квартира в ипотеке или нет. Если и не была — налог считают всегда одинаково. Вам нужно определить доход от продажи ипотечной квартиры, затем уменьшить его на вычеты и рассчитать сумму налога. Но прежде всего следует определиться нужно вам платить налог в принципе или нет.

Обязанность платить налог возникает если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности менее 5-ти лет. Но из этого правила есть несколько исключений. В частности они касаются ситуаций, когда продается единственное жилье. В этом случае доход от продажи квартиры не облагают налогом при условии, что она находилась в собственности продавца 3 года и больше. В этой ситуации с дохода от продажи платить налог не нужно. Также не надо сдавать декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ).

Предположим, что это не ваш случай (то есть вы продаете не единственное жилье. Тогда необходимо рассчитать налога. Делают это так.

Как определить доход от продажи ипотечной квартиры

Вашим доходом, облагаемым налогом, считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору купли-продажи (в вашем случае это 4 550 000 руб.);
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Если продажная цена больше 70% от кадастра — это и будет вашим доходом. Эту сумму нужно задекларировать и исходя из нее посчитать налог.

Как уменьшить доход от продажи квартиры в ипотеке

При расчете налога доход от продажи этой квартиры вы вправе уменьшить на одну из 2-х сумм (на ваш выбор):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
• или на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально — 3 700 000 руб. плюс проценты по ипотеке, которые вы заплатили на момент продажи.

Понятно, что для вас более выгоден второй вариант — расходы. В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:

4 550 000 (доход, но не менее 70% от кадастра) — 3 700 000 (расходы) = 850 000 руб.

Проценты мы не посчитали, так как вы не указали их сумму.

Возможно по этой квартиры вы вправе получить второй вычет — как покупатель недвижимости. Его вам предоставят при условии, что раньше такой вычет вы никогда не получали. В вашей ситуации сумма вычета будет равна — 2 000 000 руб. плюс проценты по ипотеке (но не более 3 млн.). Этот вычет дополнительно уменьшит ваш доход от продажи при расчете налога. В результате налог будет равен нулю. То есть платить его не придется. Но декларацию по налогу на доходы вы будете обязаны сдать в любом случае.

Если права на этот вычет нет, то с полученного дохода причитается налог на доходы в сумме:

850 000 руб. х 13% = 110 500 руб

Как отчитаться перед инспекцией

Вам нужно задекларировать доход и уменьшить его на вычета. Поэтому до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). О том, как это сделать смотрите по ссылке. В декларации нужно указать доход от продажи и все налоговые вычеты. К ней следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку проданной квартиры. Это договор купли-продажи и платежные бумаги по которым она была оплачена.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».