Добрый день!
По договору цессии от 2019 г. была приобретена квартира в строящемся доме. Согласно договору от 2018 г. между первым покупателем и застройщиком срок сдачи указан не позднее 4-го квартала 2020 г. Сдача дома ожидается в феврале 2023 г. Никаких дополнительных соглашений с нашей стороны не было подписано (хотя застройщик просил об этом).
Каким образом взыскать с застройщика неустойку, в каком размере? До какого срока возможно предъявление неустойки ? Возможно ли оформление досудебного соглашения о частичном ремонте квартиры , т.к. квартира сдается в черновом варианте?
Да, это серьезная задержка. Вы вправе требовать уплаты неустойки.
В данной ситуации застройщик нарушил сроки передачи вам квартиры, установленные договором долевого участия в строительстве. За это нарушение он обязан заплатить вам неустойку.
Размер и порядок расчета такой неустойки, установлен Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Ее считают в размере 1/300 от ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в передаче объекта строительства. При этом, если вы обычный человек (не организация), то размер неустойки увеличивается в два раза. То есть ее рассчитывают исходя из 1/150 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.
Для расчета суммы неустойки вы можете использовать следующую формулу:
Цена квартиры по договору х Ключевая ставка х 1/150 х Количество дней просрочки = Сумма неустойки
Узнать размер ключевой ставки вы можете по ссылке. Ключевую ставку нужно брать за тот период, в котором была просрочка. Например, при расчете неустойки за 2020 год, нужно брать ставку, которая действовала в 2020 году. При расчете неустойки за 2021 год, нужно брать ставку, которая действовала в 2021 году и т. д.
После передачи вам квартиры вы сможете определить точную сумму неустойки (станет известно количество дней просрочки) и предъявить соответствующее требование застройщику. Кроме того, вы вправе потребовать и компенсацию морального ущерба, связанного с несвоевременной передачей вам квартиры.
Прежде всего вам необходимо предпринять меры по досудебному урегулированию этой проблемы. Для этого нужно обратиться к застройщику с письменной претензией и требованием об уплате неустойки. Документ отправлять Почтой России, ценным письмом (оценка 1 руб.) с описью вложений и уведомлением о вручении. Отправку письма оформить на юридический адрес застройщика. Можно продублировать и по фактическому адресу (если юридический и фактический адрес различаются).
Вам необходимо сохранить опись, заверенную сотрудником почты, квитанцию об отправке и отрывную часть уведомления о вручении (оно придет позже). Эти документы будут подтверждать тот факт, что претензия отправлялась должнику.
Если в течение 30 дней ответ от застройщика не поступит желательно отправить претензию повторно. Отправлять точно также как и в первый раз.
Если ответа от застройщика не будет или он вас не устроит, можно обращаться в суд. Все зависящие от вас действия, связанные с досудебным урегулированием спора, вы выполнили.
В зависимости от суммы неустойки вы можете обратиться:
Лучше всего обращаться в суд, который курирует адрес по месту нахождения застройщика. Это его юридический адрес. В суд необходимо предоставить:
После того как суд вынесет решение у застройщика есть 1 месяце на подачу жалобы. Если жалобы не будет, то решение суда вступит в силу. После этого вам нужно получить в суде исполнительный лист на взыскание. После передать его либо в банк, где у застройщика открыт счет, либо в службу судебных приставов.
На основании исполнительного листа деньги будут списаны со счета застройщика и зачислены на ваш счет.
Насчет ремонта ничего сказать не могу. Вполне допускаю, что для застройщика это будет дешевле. Поэтому он согласиться. Ведь помимо требования заплатить неустойку в суде вы можете потребовать:
То есть вы можете увеличить сумму своих требований в два раза. Поэтому проще и дешевле сделать вам тот или иной ремонт, чтобы вы отказались от своих требований.
Дело это не быстрое и немного муторное. Но перспективы у вас хорошие. Шансы выиграть дело оцениваем как высокие.
В принципе мы можем подготовить для вас необходимые документы как для застройщика, так и для суда и четко прописать весь алгоритм ваших действий. Но, разумеется, на платной основе.
Если интересно пишите нам на почту — vash-nal@yandex.ru
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».