НДФЛ при продаже квартиры в долевой сосбтвенности
Добрый день! Подскажите.пожалуйста. Продаем квартиру в долевой собственности. Два владельца по 1/2 у каждого. У них разные сроки владения. Один более 5 лет, другой менее 3 лет. Если мы в договоре укажем равные доли по 4 млн. р. каждая и общая сумма договора будет 8 млн. р.
Правильно я понимаю, что НДФЛ будут считать с каждой доли в договоре? Где менее 3-х лет, там налог (4000000-500000) х 13% = 455 000 р. Но если сразу ему же покупаем квартиру, то применим вычет в 2 млн. р и тогда налог: 455 000 — 260 000 = 195 000р.?
То есть меня интересует, налог считают от каждой доли в одном договоре, а не в целом от договора (8 млн.р.)? Правильно? И правильный подсчет налога я сделала.
Спасибо заранее!
Да, вы понимаете правильно. Доход будут считать по каждой доле отдельно, а не в целом по всей квартире.
Как определить сумму дохода при долевой собственности
В вашей ситуации каждый продавец получает доход в сумме 4 000 000 руб. Первый (со сроком владения более 5 лет) налог платить не должен. Его доход налогом не облагают и декларированию он не подлежит. Сумма его дохода значения не имеет. Ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Второй (со сроком владения менее 3-х лет) получает доход, облагаемый налогом. Но он вправе его уменьшить на вычеты. Размер вычета зависит от способа оформления продажи.
У вас есть 2 способа такого оформления. Вы можете выбрать любой из них. Первый — квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В этой ситуации продавец доли (менее 3-х лет) вправе уменьшить доход на вычет для продавцов недвижимости. Общая сумма вычета — 1 000 000 руб. Но при продаже этим способом, его придется распределить между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате его вычет составит:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.
Сумма дохода с которого нужно платить налог, будет равна:
4 000 000 — 500 000 = 3 500 000 руб.
Второй — квартира продается по 2 разным договорам купли-продажи долей в ней. В таком случае продавец получает право на вычет в его полной сумме — 1 000 000 руб. без какого либо его распределения между продавцами. Поэтому его доход, облагаемый налогом, будет равен:
4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000 руб.
Вычет для покупателя
Если продажа доли и покупка новой квартиры пройдут в одном и том же году, то продавец получит право на второй вычет — для покупателей недвижимости. Но при условии, что ранее он таким вычетом никогда не пользовался. Он дополнительно уменьшить его доход от продажи доли, облагаемый налогом.
Сумма вычета равна стоимости купленной жилой недвижимости, но не больше 2 млн. руб. Предположим, что новая недвижимость стоит 2 млн и больше. Тогда его доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
при продаже доли по договору купли-продажи квартиры:
4 000 000 — 500 000 — 2 000 000 = 1 500 000 руб. Налог — 195 000 руб.
при продаже доли по договору купли-продажи доли:
4 000 000 — 1 000 000 — 2 000 000 = 1 000 000 руб. Налог — 130 000 руб.
Как поступить лучше
Оптимальный вариант — второму продавцу передать свою долю первому (со сроком владения более 5-ти лет). А первому (доля которого увеличится с 1/2 до 1/1) продать квартиру целиком.
В этой ситуации срок владения всей квартирой отсчитывают с момента получения в ней любой доли. Если первая доля находится в собственности более 5-ти лет, то считается, что и вся квартира в собственности более 5 лет. Поэтому доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
То есть первому продавцу не придется ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Передать долю можно разными способами. Например, если первый и второй владелец ближайшие родственники оптимальный вариант оформить дарение. Но есть и другие варианты.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».