задать вопрос

Нужно ли платить налог: программа переселения и договор мены

Квартира получена по договору мены (программа переселения из ветхого жилья) в 2023 г., по 1/3 на каждого члена семьи. В договоре цены нет (есть только кадастровая стоимость) и что квартиры признаются равноценными.

В этом же году продали квартиру за 4 360 000 руб. (суммы получили все одинаковые). Так как цены в договоре мены нет, сделано заключение оценки квартиры на дату договора мены в 4 500 000 руб.

Удастся ли не платить налог, так как договор мены приравнивается к договору КП и по документам прибыли нет?

Ответ

Проданная квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения. Поэтому в данной ситуации у вас возникает доход, облагаемый налогом, и обязанность сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ).

Учитывайте, что вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи (4 360 000 руб.);
  • или 70% от ее кадастровой стоимости.

Какая сумма больше, та и является вашим доходом при расчете налога. Предположу, что больше продажная цена.

При расчете налога доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):

  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • или на стоимость проданной квартиры, которая подтверждена документально.

Для вас выгоден второй вариант. Возникает вопрос как определить эту стоимость, если проданная квартиры была ранее не куплена, а получена по договору мены?

В рамках мены вы обменяли старую квартиру на новую. Никаких доплат не было. Квартиры были признаны равноценными. В этой ситуации расходы на приобретение новой квартиры равны стоимости старой (то есть той, которую вы передали в обмен). Именно по ней нужен отчет оценщика с указанием ее стоимости. Это и будет цена новой (то есть уже проданной квартиры) по которой вы ее приобрели.

Вероятно такого отчета у вас нет. Вы его сделали, но по новой (проданной) квартире. В результате вы получили ее стоимость, но не понятно по какой цене вы ее фактически получили. Эта стоимость не подтверждена документально. И с этим могут быть проблемы.

Простой пример. Цена старой квартиры (переданной в обмен) — 1000 руб. Цена новой квартиры (полученной в обмен и подтвержденной оценщиком) — 3000 руб.

Получается, что новую квартиру вы приобрели за 1000 руб. Хотя, по мнению оценщика, она стоит 3000 руб. Но ваши затраты на приобретение будут равны 1000, а не 3000 руб. Именно поэтому нужен отчет не по новой (проданной), а по старой квартире, которая была передана городу в обмен.

Сейчас у вас есть лишь косвенные доказательства ваших расходов. Это условия договора в которых прописано, что квартиры равноценные. Возвращаясь к примеру это значит, что старая и новая квартиры стоят одинаково — 3000 руб.

Но еще раз подчеркну — это всего лишь косвенное доказательство, которое может быть не принято инспекцией. Они вправе утверждать, что расходы на приобретение проданной квартиры не подтверждены. Поэтому ваш доход может быть уменьшен лишь на вычет — 1 000 000 руб.

Я не знаю будет ли налоговая заниматься выяснением этого вопроса или нет. Вполне допускаю, что «прокатит» и ваш вариант (с отчетом по проданной квартире). Но с точки зрения закона это неправильно.

Если же отчет оценщика составлен по вашей старой квартире, то проблемы нет. Доход от продажи может быть уменьшен на ту стоимость, которая указана в этом отчете. В результате дохода, облагаемого налогом, не будет. Соответственно не будет и обязанности платить налог. Декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы будете обязаны сдать в любом случае.

Я бы рекомендовал подать в инспекцию декларацию с уменьшением дохода на стоимость квартиры по отчету оценщика. Дальше, если будут проблемы, обжаловать решения налоговиков о доначислении вам налога по этой декларации. Вплоть до суда. Примет суд ваши аргументы или нет, не знаю. Но, по моему мнению, это лучше чем платить значительную сумму налога.

Она составит (по всем продавцам суммарно):

(4 360 000 руб. — 1 000 000 руб.) х 13% = 436 000 руб.

Еще один вариант договорится с оценщикам о предоставлении отчета по вашей прежней квартире. Возможно они пойдут вам навстречу, если вы этот отчет оплатите.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии 3
Галина
(30.01.2024)

Действительно отчет оценщика есть только по новой квартире.Спасибо за подробные разъяснения и рекомендации.

ответить »
    Галина
    (15.04.2024)

    Еще раз спасибо за консультацию-нулевая декларация была подана (4 360 000-4 500 000) и одобрена налоговой без всяких вопросов.

    ответить »
      Ваши Налоги
      (15.04.2024)

      Это свидетельствует лишь о низком уровне профподготовки в инспекции. Что, впрочем, не удивительно.

      В любом случае это вам на руку.

      ответить »