Нужно ли платить налог (собственность на участок и дом)
В 2021 г по решению суда я получил право собственности на участок в СНТ (перед этим обратился в администрацию о признании права собственности, но они мне отказали). На участке уже был построен дом. Собственность в Росреестре я оформил в мая 2023 г. на участок на основании решения суда и затем в июле 2023 г на дом на основании того же решения суда. В июне 2025 годя я продал участок с домом.
Должен ли я подавать декларацию 3 НДФЛ и платить налог. Как налоговая считает срок владения? С даты регистрации в Росреестре или с даты вступления в силу судебного решения? И какой срок 3 или 5 лет в данном случае на участок и дом. Я считаю, что 3 года, т.к. это приватизация.
А возможно ли считать это приватизацией? Я обратился в администрацию за признанием права собственности, но они мне отказали. Тогда я обратился в суд и суд признал мое право собственности на участок. Про дом на участке в решении суда ничего не написано. Но в выписке ЕГРН на дом в основаниях для регистрации указано это же решение суда.
У вас очень неоднозначная ситуация.
Доход от продажи недвижимости, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.
Минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная недвижимость была приватизирована или получена по наследству.
Если недвижимость была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом.
По общему правила право собственности на недвижимость возникает в момент его регистрации в Государственном реестре прав. Но из этого правила есть несколько исключений. Одно из них — это получение собственности по решению суда. В этой ситуации права собственности возникает в день вступления в силу решений суда. Дата ее государственной регистрации значения не имеет.
Об этом, в частности, говорится в письме Минфина России от 28.04.2025 N 03-04-05/42669 (цитата):
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
В то же время на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, в случае если право собственности на объект недвижимого имущества признано непосредственно решением суда, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества определяется с даты вступления в силу этого решения.
Таким образом, в вашем случае расчет срока владения земельным участком, определяется с момента вступления в силу решения суда то есть с 2021 года.
Можно ли считать это приватизацией? Это вопрос спорный. С формальной точки зрения нет. У вас отсутствуют документы, подтверждающие факт получения этого имущества в порядке приватизации. Кроме того, видимо предметом вашего иска было получение собственности на землю. А не обязание администрации передать вам участок в собственность в порядке приватизации с оформлением всех соответствующих документов.
Это дает основание утверждать, что приватизации не было. Был факт признания за вами собственности и не важно по какому основанию. А это приватизацией не является.
С другой стороны вы можете утверждать, что факт признания за вами собственности и является приватизацией. То есть передачей недвижимости, находящейся в государственной собственности, в вашу собственность. Правда из вашего вопроса остается неясным в рамках какого нормативно-правового акта такая передача была проведена и на каком основании суд признал за вами право собственности.
Например, если это приобретательная давность (статья 234 ГК РФ), то приватизацией это точно не является. Если это необоснованный отказ администрации в приватизации, то доказать факт приватизации можно. Таким образом дать окончательный ответ на этот вопрос может только суд исходя из фактических обстоятельств дела.
Право собственности по судебному решению возникает исключительно на то имущество, которое перечислено в судебном решении. На какую либо другую недвижимость (в вашем случае дом) это правило не распространяется.
Не очень понятно на основании чего Росреестр зарегистрировал ваше право на дом. Если он не упоминается в решении, то для этого не было никаких оснований. По нашему мнению это произошло в результате ошибки работников Росреестра, если дом в судебном решении не упоминается.
Подитожим.
Право собственности на участок возникло с момента вступления в силу решения суда, на дом — с момента его государственной регистрации.
Минимальный срок владения, который позволяет не платить налог, составляет
- по участку 3 года, если из решения суда можно сделать вывод, что он вам передан в порядке приватизации (и этот вопрос остается спорным) или 5 лет, если такой вывод сделать нельзя;
- по дому — 3 года, если это единственное жилое помещение у вас в собственности и 5 лет, если у вас есть другое жилье или доля в нем.