Оплата с продажи квартиры в налоговую
Здравствуйте, продаем квартиру в ипотеку, два собственника.
Доля одного увеличилась, доля второго как вновь появившаяся из за ошибки, много лет назад.
Вопрос в том при продаже налог накладывается на объект сказали в налоговой так как владение меньше 3 лет. И если бы продавали в разные дни свои доли то тогда бы было на каждого собственника. Естественно банк такое не делает, сделка одним днём, и правда что на объект накладывается? Даже если по долям по 1/2. И мы сумму поделим не поровну а например 1200000 и 800000 другой, чтобы не платить налог. 1200000 у той чья доля увеличилась и ей не платить же в любом случае, а второй 800 тысяч.
Очень непонятно сформулирован вопрос, но мы попробуем на него ответить.
Срок владения квартирой
Налог платить не надо, если проданная недвижимость или доля в ней находились в собственности продавца 5 лет и больше. В отдельных случаях применяют более короткий 3-х летний срок. Например, если проданная недвижимость (доля) является единственной собственностью продавца, была получена по приватизации или в наследство.
Срок владения долей в недвижимости отсчитывают в момент его первоначального получения. Тот факт, что впоследствии размер доли изменился (например, увеличился) значения не имеет. Например, в 2010 году вы получили в собственность 1/4. В 2023 году размер вашей доли увеличился до 1/2. В этой ситуации считают, что долей в размере 1/2 вы владеете с 2010 года.
Как я понял из вашего вопроса один из продавцов владеет своей долей больше 5 (или 3-х) лет. Поэтому его доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.
У второго продавца срок владения меньше 3-х лет. Поэтому у него возникает доход, облагаемый налогом.
Уменьшение дохода от продажи
При расчете налога доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по покупке проданной доли, которые подтверждены документально;
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости.
Вы используете второй вариант. Общая сумма этого вычета составляет 1 млн. руб. Однако ее конкретный размер зависит от того, как именно оформлена продажа. Есть два варианта такого оформления.
Первый. Квартира продается по долям. То есть по двум разным договорам купли-продажи долей в ней. В этой ситуации каждый продавец вправе уменьшить свой доход на 1 млн. руб. Налог нужно заплатить лишь с той суммы дохода, которая превысит эту сумму. В один день проходит сделка или в разные, совершенно не важно. Значение имеет лишь тот факт, что на каждую долю заключен отдельный договор купли-продажи доли (а не квартиры целиком).
Второй. Квартира продается как единый объект. По одному договору купли-продажи квартиры (в том числе и ваши доли в ней). В этой ситуации общая сумма вычета 1 млн. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Если каждый продавец владеет 1/2 в квартире, то каждый сможет уменьшить свой доход на вычет лишь в размере:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.
По условиям договора доход распределяется так:
- первый продавец 1 200 000 руб. при сроке владения более 5 или 3-х лет;
- второй продавец 800 000 руб. при сроке владения менее 5 и 3-х лет.
Квартира продана по одному договору купли-продажи.
В этой ситуации доход второго продавца (800 000 руб.) будет облагаться налогом и может быть уменьшен на вычет в размере 500 000 руб. В результате его доход, облагаемый налогом, будет равен:
800 000 — 500 000 = 300 000 руб.
С него причитается налог в сумме:
300 000 руб. х 13% = 39 000 руб.
Как определяют доход по недвижимости
Учитывайте, что доход от продажи недвижимости определяют в особом порядке. Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или доход по договору купли-продажи;
- или доход рассчитанный исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры.
То есть ваш минимальный доход с которого будет рассчитан налог определяют так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/2 = Доход от продажи для расчете налога