Была 8-ми комнатная квартира приватизированная моей семьёй в 2006 году. Для продажи в 2020 году пришлось разделить квартиру и появилось 2 отдельных субъекта (3 и 4 комнаты) с разными кадастровыми номерами. Разделили среди собственников (члены одной семьи) по соглашению. Затем продали по двум договорам купли-продажи.
Нужно ли нам всем подавать декларацию и платить налог с учётом, что первоначальное право собственности на эти квадратные метры появилось ещё в 2006 году?
Казанцев Иван Андреевич
Ответ
Нет, не нужно. В данной ситуации тот факт, что появились новые объекты недвижимости (вместо одной 8-ми комнатной квартиры, две квартиры), значения не имеет.
Право собственности на разделенную квартиру
Разделение владельцем принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (квартиры) не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на это имущество. Собственник как владел им, так и продолжает владеть. Но при одном условии — внешние границы объекта не поменялись. Это как раз ваш случай. В результате деления одной квартиры на несколько, границы первоначальной квартиры остались неизменными. Следовательно право собственности на вновь возникшие объекты недвижимости (квартиры, которые появились в результате разделения), отсчитывают с момента приобретения первой, то есть поделенной квартиры. А не с момента регистрации новых объектов.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2. По мнению суда при разделении принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется. Образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким образом, в данной ситуации фактически происходит закрытие раздела реестра, связанного с разделяемым объектом недвижимости, без изменения права собственности. Поэтому факт внесения новых записей в государственный реестр прав на недвижимость значения не имеет.
Контролирующие органы придерживаются аналогичной позиции. По мнению Минфина России в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности (Письма Минфина России от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 № 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 № 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 № 03-04-08/7-166).
Как облагают доход от продажи разделенной квартиры
Доход от продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Минимальный срок владения составляет 5 лет. Для некоторых случаев есть исключение. Например, по квартирам, полученным в порядке приватизации, он составляет 3 года.
Право собственности на квартиру, которая была разделена, получено вами в 2006 году. Значит на момент продажи недвижимость (то есть разделенная квартира) находилась в собственности продавцов больше как 3-х, так и 5-ти лет.
Поэтому доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Продавцам квартиры не нужно ни платить налог на доходы, ни сдавать в налоговую инспекцию декларацию по этому налогу (форму 3-НДФЛ).