По НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости

Добрый день. Ранее 14.04.2024 я задавала вам вопрос, продублирую его ниже ,возможно кому то он будет полезен. и ваш ответ, за что большое спасибо,
Я хотела уточнить. В задаваемом вопросе я не уточнила, что муж до того, как мне его подарить, занимался недолго предпринимательской деятельностью, далее, как переписал его на меня я тоже вела предпринимательскую деятельность в нем.
Вопрос новый состоит в том, могу ли я применять при продаже уменьшение дохода, на половину сумму расходов по его приобретению в размере 2 250 000 руб. (4,5 млн х 1/2) то что вы ранее писали, так как мы занимались в этом помещении коммерческой деятельностью? Есть ли какие то оговорки, влияет ли ведение коммерческой деятельности или помещение просто было куплено и продано, на факт уменьшения дохода таким образом?

«»»»»Здравствуйте, муж приобрел в 2018 году коммерческую недвижимость за 4,5 млн. руб. В 2021 году переписал помещение на меня. Сейчас мы планируем его продавать за большую сумму, в районе 10 млн. руб.

Подскажите должна ли я буду платить НДФЛ? Если да, то могу ли я указать сумму чуть меньше 70% от кадастровой, которая составляет около 2 млн. руб. Или налоговая будет считать согласно рыночным ценам, увидев на сколько маленькую сумму я указываю в договоре продажи.

Олеся
Ответ
Действительно у вас возникает доход от продажи недвижимости, облагаемый налогом. Дело в том, что на момент продажи эта недвижимость находилась в вашей собственности меньше минимального срока владений, который позволяет не платить налог. В вашем случае этот срок составляет 5 лет (60 месяцев непрерывного владения).

Налоговая инспекция не вправе произвольно определять сумму вашего дохода. Это делают в строгом соответствии с налоговым законодательством.

По статье 214.10 (пункт 2) Налогового кодекса вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

или продажную цену объекта по договору купли-продажи;
или 70% от его кадастровой стоимости.
Какая больше от такой и будет рассчитан налог. Поэтому вы вправе продать помещение по любой стоимости. Даже за 1 руб. Но в этом случае вашим доходом посчитают 70% от кадастра (эта сумма больше).

Поэтому указывать в договоре сумму меньше 70% от кадастра не имеет смысла. В этой ситуации налоговики учтут в качестве вашего дохода 70% от кадастра.

Оптимальный вариант указать сумму чуть больше 70% от кадастра. Исходя из нее и рассчитать налог.

Ситуация усложняется тем, что это нежилое помещение. Поэтому при расчете налога вы не вправе воспользоваться вычетом для продавцов недвижимости в размере 1 млн. Его предоставляют только по жилым помещением и земельным участкам. Сумма вашего вычета составит лишь 250 000 руб.

Напомню, что вычет это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога.

Однако, вполне возможно вы вправе уменьшить доход не на вычет, а на расходы по покупке, которые подтверждены документально.

Судя по вашему вопросу это помещение муж вам подарил. То есть у вас не было расходов на его покупку.

Однако, если муж его купил находясь с вами в браке, это не так.

Согласно семейному законодательству любая недвижимость, приобретенная в браке, поступает в совместную собственность супругов. Считается, что супруги несли равные расходы по ее приобретению.

При этом не имеет значения на кого из супругов она была оформлена и кто из них вносил деньги в ее оплату.

То есть несмотря на то, что покупку оплачивал ваш муж (4,5 млн) и все документы были оформлены на него по закону считается, что вы оплатили по 2,25 млн каждый.

Поэтому при расчете налога вы вправе уменьшить доход от продажи помещения, на сумму расходов по его приобретению в размере 2 250 000 руб. (4,5 млн х 1/2).

Но еще раз подчеркну, чтобы сделать такое уменьшения на момент оформления сделки по покупке помещения вы должны находится в браке с вашем мужем.

Исходя из этого оптимально сделать так:

в договоре купли-продажи указать цену выше 70% от кадастра и чуть больше ваших расходов на покупку. Например, 2 350 000 руб.
при расчете налога уменьшить доход на 1/2 от общей суммы расходов по приобретению помещения, которые подтверждены документально;
заплатить минимальный налог с полученной разницы.
Подобный вариант не привлечет внимания к сделке и не вызовет вопросов у налоговиков.

Копии документов, которые подтверждают расходы, прикладывают к налоговой декларации. К ней же следует приложить и копию свидетельства о браке.