Подоходный налог с продажи доли в квартире
Здравствуйте.
В 2006 году я приобрела квартиру в ипотеку. В 2012 вышла замуж, в 2013 родила двойню, получила материнский сертификат, прописала детей и мужа в квартиру и закрыла ипотеку половиной материнского капитала. В 2015 было составлено Соглашение на выделение долей мужу и детям по 1/18 каждому, остальное мне. В 2018 эти доли были зарегистрированы, и квартира полностью продана за 3 млн руб. Налог считаю так:
Доля: 3 млн руб. * 1/18 = 167 тыс. руб.
Налоговый вычет: 1 млн руб. * 1/18 = 56 тыс. руб.
Налог: (167 тыс. руб. – 56 тыс. руб.)*13% = 14,5 тыс. руб.
Т.е. нужно составить 3 декларации и потом оплатить по 14,5 тыс. руб.
Мои вопросы:
1. Правильно ли я понимаю, что неважно, когда составлено Соглашение о выделении долей; срок владения считается с момента регистрации?
2. На вашем сайте прочитала, что можно составить дополнительное соглашение о порядке распределения дохода. Т.е. если в нем указать, что муж и дети получили меньше 56 тыс. руб., то платить налог не нужно? В договоре купли-продажи (заверенном нотариально) указано, что «денежную сумму в размере 167 тыс. руб. покупатели платят» мужу и по 167 тыс. руб. «обязуются» уплатить детям «путем зачисления на специальные счета» (деньги сейчас на них). В кавычках дословное цитирование договора. Вопрос: Если в договоре есть такие формулировки, то нам уже «поздняк метаться»? Или можно как-то поиграть с формулировками и все-таки дополнительное соглашение прокатит? Если можно, то влияет как-то на его составление то, что с момента подписания договора прошло уже несколько месяцев, мы купили квартиру в другом регионе и прописались в ней?
3. Слышала про письмо Минфина, что если законный супруг, не собственник, прописан и проживает в квартире жены какое-то время (в нашем случае 5 лет), то при продаже выделенной ему доли (по срокам владения ею меньше 3-х и 5-ти лет) он каким-то образом может избежать уплаты налога? Спасибо.
1. Правильно. Право собственности на недвижимое имущество или долю в нем возникает в момент его госрегистрации. Остальное не имеет значения.
2. Такое соглашение можно составить при условии, что оно не будет противоречить договору купли-продажи. Например, когда квартира находится в совместной собственности продавцов и порядок распределения дохода между продавцами в договоре купли-продажи не определен. У вас же он четко прописан в договоре. Поэтому составлять соглашение уже поздно и не нужно. Налоговая будет рассчитывать доход исходя из условий договора купли-продажи. Тем более, что доходы выплачиваете не вы, а покупатель квартиры на тех условиях, которые определены договором. Более того, доход уже фактически выплачен на этих условиях.
3. Ерунда. Учитывается только срок нахождения доли в собственности. Прописка — это лишь регистрация по месту жительства. Никакого отношения к собственности она не имеет.
Нужно было продавать квартиру по нескольким договорам купли-продажи долей. Тгда каждый продавец получил бы вычет в 1 000 000 руб. без его распределения между всеми продавцами. Или прописывать в договоре разную оценку долей перекидывая большую сумму дохода на вас. А теперь уже поздно.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».