Продаю 2 квартиры: одна приобретена более 5 лет назад, а вторая менее. Как платить налог?

Да, правильно.

Доход от продажи первой квартиры налогом не облагают. Вписывать его в декларацию не нужно. Доход от продажи второй квартиры облагается налогом. Но при условии, что он превышает 1 млн. руб. Получается, что и по второй квартире налог платить не нужно. Но здесь вы не учитываете, что доход от продажи недвижимости считают по особым правилам.

Минимальный срок владения квартирой

Доход от продажи квартиры, которая на момент продажи была в вашей собственности минимальный срок налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Минимальный срок — это 5 лет (60 месяцев). В отдельных случаях используют более короткий 3-х летний срок (36 месяцев). Например, если проданная квартира получена в собственность по приватизации, унаследована или является единственной жилой собственностью продавца.

В вашей ситуации первая квартира была в собственности больше минимального срока — 5 лет. Поэтому с дохода от ее продажи (вне зависимости от его суммы) налог платить не нужно. Декларировать этот доход то же не надо.

Вторая квартира была в собственности меньше как 5-ти, так и 3-х лет. Поэтому доход от ее продажи облагают налогом. Причем определять его нужно по особым правилам.

Как определить доход от продажи второй квартиры

Доходом от продажи второй квартиры считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену второй квартиры по договору;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Вот какая сумма больше, та и считается вашим доходом с которого будет рассчитан налог. Поэтому, если 70% от кадастра это больше 900 тыс. (продажной цены) вы должны рассчитывать налог исходя из 70% от кадастра, а не от продажной цены по договору.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по приобретению этой квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов квартир — 1 млн. руб.

Если доход который используют при расчете налога не превысит 1 млн., то вам, действительно, не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Если превысит, то вам нужно платить налог с суммы превышения (если доход вы будете уменьшать на вычет, а не на расходы). Кроме того, вы обязаны подать в инспекцию и декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ). В ней нужно указать только доход от продажи второй квартиры.

Пример
Продается квартира за 900 000 руб. В собственности продавца менее трех лет. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов на ее приобретение нет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость проданной квартиры 1 100 000 руб. 70% от кадастра составят:
1 100 000 руб. х 70% = 770 000 руб.

Это меньше продажной цены. Поэтому при расчете налога берут продажную цену — 900 000 руб. В данной ситуации доход меньше 1 млн. Поэтому вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу в инспекцию.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость проданной квартиры 2 450 000 руб. 70% от кадастра составят:
2 450 000 руб. х 70% = 1 715 000 руб.

Это больше продажной цены (900 000 руб.). Поэтому при расчете налога берут 70% от кадастра, то есть 1 715 000 руб. При расчете налога доход уменьшают на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
1 715 000 — 1 000 000 = 715 000 руб.

С него причитается налог в размере:
715 000 руб. х 13% = 92 950 руб.

В данной ситуации вы обязаны заплатить налог с дохода от продажи квартиры и его задекларировать. То есть сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы 3-НДФЛ.

Декларацию сдают до 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры. А налог платят до 15 июля этого же года.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».