Продаю две квартиры (менее 3-х лет) в обоих четыре собственника (муж, жена и 2-е несовершеннолетних). Собственность в равных долях. Считаем, что квартиры достались бесплатно. Продажная стоимость первой — 4 800 000 руб., второй — 5 200 000 руб. Взамен покупается одна квартира за 10 000 000 руб. Обе сделки в один день-соцопека!
Правильно ли я понимаю,что можно получить вычет при продаже по 1000000 на каждую квартиру и ещё уменьшить налоговую базу за счёт покупки жилья (по 2000000 на жену и мужа). Таким образом, заплатить налогов надо на сумму 520 000 руб.? Как рассчитать налог с продажи двух квартир в этой ситуации?
Евгений1980
Ответ
Многое зависит от того как именно будет оформлена продажа квартир. Здесь есть два варианта. Первый — каждая квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры. То есть будет заключено 2 договора купли — продажи. Второй — квартиры продаются по долям. То есть на каждую квартиру заключается 4 договора купли-продажи доли в квартире. Всего будет 8 договоров.
Доход при продаже квартир целиком
В данной ситуации каждый продавец (включая детей) вправе получить имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Общая сумма вычета — 1 000 000 руб. Но при продаже квартиры по одному договору общая сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате каждый продавец получает право на вычет по каждой квартире в размере:
1 000 000 руб. х 1/4 = 250 000 руб.
Общая сумма вычета будет равна:
250 000 руб. х 2 кв. = 500 000 руб.
В результате доход каждого продавца, облагаемый налогом, составит:
(4 800 000 + 5 200 000) х 1/4 (доход) — 500 000 руб. (вычет) = 2 000 000 руб.
Доход при продаже квартир по долям
В этой ситуации каждый продавец вправе уменьшить доход на вычет в его полной сумме — 1 000 000 руб. Вычет между продавцами не распределяется. В результате доход каждого продавца, облагаемый налогом, будет равен:
(4 800 000 + 5 200 000) х 1/4 (доход) — 1 000 000 руб. (вычет) = 1 500 000 руб.
Второй вычет при покупке
Покупатели квартиры вправе претендовать на второй вычет — как покупатели недвижимости. Если сделка купли-продажи прошла в одном и том же году, то для каждого покупателя общая сумма этого вычета будет равна 2 000 000 руб.
Соответственно после использования этого вычета доход каждого продавца, облагаемый налогом, составит:
2 000 000 или 1 500 000 (доход после использования первого вычета) — 2 000 000 (второй вычет) = 0 руб.