Продаем квартиру. 2/3 долей в общей совместной собственности и у троих детей по 1/9 в общей долевой собственности. Продать планируем по 2 договорам купли продажи:
1. 2/3 за 7 514 000 руб.
2. Три доли по 1/9. Стоимость каждой доли 162 000 руб. Итого — 486 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры 2 077 690,08 руб.
По первому договору (2/3 долей) срок владения более 5 лет налог платить не будем.
По второму договору как рассчитать налог? От какой стоимости недвижимости (кадастровой или фактической) будет браться налог? Как распределится имущественный вычет (дети: 1-несовершеннолетний, 2- учащийся до 24 лет, 3 — 28 лет)?
Спасибо!
Прежде всего вам стоит определиться нужно ли платить налог со стоимости долей детей. Дело в том, что в Налоговый кодекс внесены поправки, которые освобождают от налога доход от продажи квартиры вне зависимости от срока владения долями. Они касаются семей с двумя и более детьми.
Статьей 217.1 Налогового кодекса (пункт 2.1) установлена льгота для расчета налога с продажи квартиры семьям с детьми. Она предусматривает, что такой доход не облагают налогом вне зависимости от срока владения долями. Но должны соблюдаться все требования, которые установлены пунктом 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса, в частности:
Подробнее об этих требованиях смотрите в статье 21.7.1 кодекса. Вполне возможно вы попадаете под эту льготу. У вас есть двое детей. Что по другим параметрам (покупка новой квартиры, ее кадастровая стоимость и т. д.), я не знаю. Вы не написали.
Если все условия соблюдаются, то доход от продажи доли в квартире не будет облагаться налогом.
Если право на льготу у вас нет, то налог рассчитывают в общем порядке. Как следует из вашего вопроса доход, облагаемый налогом, возникает только у детей. При этом в законе есть понятие минимального дохода, который должен использоваться при расчете налога.
Доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
Какая сумма больше, с такой и будет рассчитан налога.
В вашей ситуации доход, рассчитанный из кадастровой стоимости, составит (для каждого ребенка):
2 077 690,08 руб. х 70% х 1/9 = 161 598,12 руб.
По договору стоимость каждой доли составляет 162 000 руб. Это больше, чем доход, рассчитанный от кадастра. Значит доход каждого ребенка, от которого нужно рассчитать налог, будет равен продажной цене по договору (162 000 руб.).
При расчете налога доход каждого продавца может быть уменьшен на налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма вычета 1 млн. Так как в договоре три продавца с одинаковыми долями, то этот вычет должен быть поделен между ними. Поэтому каждый ребенок получает право на вычет в размере:
1 000 000 руб. : 3 чел. = 333 333 руб.
В результате доход каждого ребенка, облагаемый налогом, будет равен:
162 000 (доход) — 333 333 (вычет) = 0 руб.
Вычет превышает доход. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. При этом все продавцы (дети) освобождаются от обязанности подавать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы.
Вывод. При таком оформлении сделки никто из продавцов не должен ни платить налог ни подавать декларацию по нему.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».