Продажа долей и покупка квартиры
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться. Бабушка умерла в середине 2009 году, в наследство вступили (ее дети)- мой отец и тетя в конце 2009 года. По 1/2 доли на квартиру.
Первый вариант: сейчас хочу выкупить долю тети за 470 000 (общая стоимость квартиры 940 000). В договоре лучше указывать стоимость на всю квартиру или только на долю тети? И как быть с отцом, если оформить на него тоже договор купли-продажи (а не дарения)? Т.е. покупать обе доли в одном договоре или разными договорами? Какие с этого варианта, мы все должны уплатить налоги, и в каком размере, т.к. с наследства прошло менее 3-х лет?
Или другой вариант: отец и тетя продают квартиру чужим людям, и я с половины суммы от продажи доли отца (отдает мне) + свои деньги (взятые в кредит) = покупаю квартиру за 1 100 000. Какие налоги понесем все мы в этом случае? И какой вариант предпочтителен? Как лучше поступить в нашем случае?
Налоги мне нужно будет выплачивать на покупку за себя (для первого варианта)? Ведь я не получал дохода, а наоборот взял кредит под проценты для покупки жилья?
И последний вопрос: правом налогового высчета при покупке жилья – можно пользоваться только 1 раз в жизни (т.к. хочу в будущем купить другую квартиру – с лучшими жилищными условиями)?
Здравствуйте, Руслан.
Начнем пожалуй с последнего вопроса. Вычет, о котором вы говорите, предоставляется человеку один раз в жизни. Его сумма равна стоимости купленной им квартиры. При этом максимальная сумма вычета ограничена. Она не может превышать 2 000 000 руб. Например, квартира стоит 1 200 000 руб. Значит и вычет будет предоставлен в этой же сумме. Другой вариант. Квартира стоит 3 400 000 руб. Тогда покупатель квартиры вправе претендовать на вычет в размере 2 000 000 руб. (то есть в его максимальной сумме).
Еще один нюанс. Если вы купили квартиру у своего родственника в вычете по этой квартире вам откажут. Это прямо предусмотрено пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. В этом документе сказано: «Имущественный налоговый вычет, … не применяется в случаях, если … сделка купли-продажи … квартиры … совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса». При этом статья 20 Кодекса предусматривает, что взаимозависимыми считают лиц, которые «состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в … отношениях родства».
Теперь о вариантах купли-продажи. Предположим, что вы покупаете долю у тети (470 000 руб.) и долю у отца (470 000 руб.). В данном случае ни тетя ни отец налог платить не будут. Дело в том, что они получают право на другой вычет, предоставляемый продавцам квартир (см. пп 1 п. 1 ст 220 Налогового кодекса). Его максимальная сумма равна 1 000 000 руб. При этом если продается не вся квартира, а лишь ее доля сумма этого вычета распределяется между владельцами квартиры пропорционально их долям. В данном случае и ваша тетя и ваш отец получат право на вычет в размере:
1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х ½ (доля каждого в квартире) = 500 000 руб. (доля вычета, приходящаяся на каждого продавца)
В результате получается, что полученный ими доход от продажи (470 000 руб.) меньше суммы вычета (500 000 руб.). Соответственно, дохода, облагаемого налогом, у продавцов не будет. Не будет его и у вас постолько поскольку вы не получаете доход, а тратите свои деньги на покупку квартиры. В тоже время вы лишаетесь право на вычет, предоставляемый покупателям квартир. Как мы сказали выше, вам откажут в вычете так как квартиру вы купили у родственников. Соответственно для вас этот вариант не очень выгоден. Правда право на вычет за вами останется. Например, если вы впоследствии купите квартиру у стороннего лица.
Теперь второй, предложенный вами вариант. Ваши родственники продают квартиру стороннему лицу. При этом отец передает вам деньги (470 000 руб.) на покупку другой квартиры. Этот вариант безусловно лучше. При продаже квартиры другому лицу платить налог ни тетя ни ваш отец не будут (при условии, что доход от ее продажи не превысит 500 000 руб. каждому). Причину мы уже изложили выше.
Деньги, которые вам передаст отец, также налогом не облагают. Это предусмотрено пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса. Хоть это и будет вашим доходом (деньги получены в дар), но подобные доходы льготируются.
Купив квартиру у стороннего лица за 1 100 000 руб. вы получите право на имущественный налоговый вычет в этой же сумме. Кроме того, сумма указанного вычета может быть увеличена на проценты по ипотечному кредиту, который вы потратите на покупку квартиры. Причем сумму таких процентов законодательство не ограничивает. Например, в 2011 году вы потратили на покупку квартиры 1 100 000 руб. Кроме того, в 2011 году вы заплатили банку проценты по кредиту, полученному для приобретения этой квартиры. Сумма процентов 60 000 руб. В результате вы имеете право уменьшить свои доходы как на стоимость квартиры, так и на сумму процентов. В результате общий размер вычета составит 1 160 000 руб. (1 100 000 + 60 000).
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».