Продажа доли менее 1 млн. руб. В собственности менее 5 лет. Нужно платить налог?
Здравствуйте.
Есть квартира, которая продается за 4 млн руб. У нее 3 собственника:
- 1 — мать владеющая долей 1/3 более 10 лет;
- 2 и 3 — дети получившие доли в размере 1/6 у каждого по договору дарения. Владеют долями менее 3 и 5 лет.
Нужно ли платить налог при продаже этой квартиры? Как посчитать его сумму? Правильно я понимаю, что налога не будет, потому что у каждого ребенка по 667 тыс. руб. ?
Неправильно. Вы не учитываете ряд факторов, которые влияют на расчет налога. Это:
- сумма дохода исходя из которой считают налог;
- порядок оформления сделки по продаже квартиры.
Сумма дохода от продажи квартиры
При расчете дохода от продажи квартиры действует специальное правило. Доход равен одной, но максимальной сумме:
- или продажной стоимости квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 4 млн. руб.;
- или 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, в котором она продана.
Вот какая сумма больше, та и будет считаться вашим доходом. Исходя из него и будет рассчитан налог.
Оформление сделки
У вас есть два варианта оформления следки по продаже квартиры:
- первый — она продается как единый объект по одному договору купли-продажи;
- второй — она продается по долям, то есть по трем договорам купли-продажи долей в этой квартире.
При любом способе оформления мать налог платить не будет. Доля находится в ее собственности более 5 лет. Поэтому ее доход налогом не облагают и декларированию он не подлежит.
Доход, облагаемый налогом возникает только у детей. В первом случае доход каждого продавца может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет — 1 млн. руб. Но при продаже квартиру по одному договору сумма этого вычета делится между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате дети получат право на вычет лишь в размере:
1 000 000 руб. х 1/6 = 166 666 руб.
В результате доход каждого из них, облагаемый налогом, будет равен:
4 000 000 руб. х 1/6 — 166 666 руб. = 500 000 руб.
С него причитается налог в размере:
500 000 руб. х 13% = 65 000 руб.
Во-втором случае (продажа по 3 договорам) каждый продавец получает право на вычет в полной сумме (1 млн.) без его распределения между ними. Доход детей не превышает этой суммы. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога.
Кроме того, так как их доход (666 667 руб.) не превышает 1 млн. (вычета), то им не нужно и подавать декларацию по налогу на доходы. От этой обязанности они также освобождены.
Можно все упростить. Дети могут подарить свои доли матери. А мать, после получения детских долей, продать квартиру. В этом случае право собственности на всю квартиру будет отсчитываться с момента получения первой доли в ней. Если первая доля находится в собственности матери более 10 лет, то считается, что и вся квартира находится в ее собственности более 10 лет.
Поэтому при продаже этой недвижимости ей не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Вне зависимости от суммы полученного дохода.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».