Продажа доли, покупка и продажа комнаты: как рассчитать налог?
Добрый день, подскажите пожалуйста.
В прошлом году продала долю в квартире, полученную тогда же по наследству. Продажная цена 625 000 руб. В собственности менее 3 лет. В этом же году купила комнату за 1 500 000 руб. и продаю ее за 1 900 000 руб. Хочу купить другую за 2 200 000 руб. Вычетами никогда не пользовалась.
Сколько и за что я должна заплатить налогов?
Многое зависит от оформления продажи доли и ее размера. Это влияет на вычет, который вы вправе получить как продавец недвижимости.
Как определяют доход от продажи доли и комнаты
Для расчета налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену недвижимости (доли и комнаты) по договору купли-продажи;
- или 70% от их кадастровой стоимости (в отношении доли расчет делают в соответствии с ее размером).
Это и будет считаться вашим доходом. Мы предположим, что доход по договору больше 70% от кадастра. Поэтому все остальные расчеты будем вести от продажной цены недвижимости.
На какие вычеты вы имеете право
Доход каждого объекта вы вправе уменьшить:
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости;
- или на расходы по покупке проданной недвижимости, которые подтверждены документально.
По разным объектам можно применять разные способы. Использовать оба в отношении одного и того же объекта — нельзя.
В вашей ситуации долю вы получили в наследство. Поэтому расходов на ее покупку нет. Значит доход от продажи доли (625 000 руб.) мы будем уменьшать на вычет. Комнату вы купили за 1 500 000 руб. Тогда доход от продажи комнаты (1 900 000 руб.) мы будем уменьшать на расходы.
Сумма вычета для продавцов составляет 1 млн. Однако его конкретный размер зависит от порядка оформления продажи доли. Здесь есть два варианта:
- вы продали долю вместе с квартирой где она находится (то есть по одному договору купли-продажи квартиры, в том числе и вашей доли в ней);
- вы продали долю по отдельному договору купли-продажи доли.
В первом случае вычет рассчитывают пропорционально вашей доле. Например, если доля равна 1/3, то ваша сумма вычета составит:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333 руб.
Во-втором случае вычет предоставляется в полной сумме — 1 млн. Пропорционально вашей доле он не распределяется. Предположим, что у вас второй вариант (продажа доли по отдельному договору). В этой ситуации ваш доход составит:
- от продажи доли:
625 000 — 1 000 000 = 0 руб. - от продажи комнаты:
1 900 000 — 1 500 000 = 400 000 руб.
Таким образом у вас возникает доход, облагаемый налогом, только в отношении комнаты.
Так как вы не только продавали, но и покупали недвижимость в одном и том же году у вас возникает право на второй вычет — для покупателей недвижимости. Его сумма будет равна расходам на приобретение проданной комнаты (1 500 000 руб.).
В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
400 000 — 1 500 000 = 0 руб.
Таким образом дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. При этом декларацию 3-НДФЛ вы должны подать в любом случае. Декларацию сдают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи доли и комнаты. О том, как должна быть оформлена и предоставлена декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».