Продажа дома оформленного позже завершения строительства

Право собственности на недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Поэтому право собственности на дом, который вы продаете, начинает отсчитываться с момента государственной регистрации, то есть в 2019 года. Тот факт, что строительство закончено в 2015 году никакого значения не имеет.

Вы продаете дом, законченный строительством. Право собственности на него отсчитывают с 2019 года. Если на момент продажи дом будет находится в вашей собственности менее 5-ти )в отдельных случаях 3-х) лет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом.

Его бы не было, если бы вы в 2015 году зарегистрировали незавершенку (недострой) и продавали бы незавершенку. В такой ситуации она бы находилась у вас в собственности с момента ее регистрации (то есть с 2015 года). И на момент продажи она находилась бы в вашей собственности более 5 лет. В результате доход от продажи налогом бы не облагался. Но ваша ситуация другая. Вы зарегистрировали дом и продаете дом.

Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

• или продажную стоимость дома по договору купли-продажи;
• или 70% от кадастровой стоимости дома.

При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на одну из 2-х сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по строительству дома, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

При этом на момент продажи земля будет находится в вашей собственности более 5 лет. Поэтому доход от ее продажи декларировать и облагать налогом не нужно. Вне зависимости от его суммы. Соответственно в декларации по налогу на доходы нужно указать только доход от продажи дома. Доход от продажи земли в ней фигурировать не будет.

Чтобы оптимизировать налог вам нужно:

• заключить два разных договора на продажу дома и земли;
• установить продажную стоимость дома чуть выше 70% от его кадастровой стоимости;
• оставшуюся сумму дохода прописать в договоре купли-продажи земли.

В этой ситуации ваш доход, облагаемый налогом (от продажи дома) будет минимизирован. Как следствие уменьшиться и сумма налога, которую нужно заплатить по сделке.

Дополнительно отмечу, что возможно по этому дому вы вправе получить второй вычет — как покупатель жилой недвижимости. Он будет равен расходам на строителство дома и покупку земли, которые подтверждены документально (но не более 2 млн. на одного покупателя). Если право на вычет есть, то он дополнительно уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом.