Продажа дома с земельным участком, полученных по дарственной
Получила по дарственной от матери дом с земельным участком. Недавно зарегистрировала на этом участке новый дом. Он был построен нами самостоятельно. Старый дом мы разобрали. Теперь продаю как участок так и дом. Получилось, что дом менее 5 лет в собственности, а участок более 5 лет в собственности.
Должна ли я платить НДФЛ за продажу дома, так как земельный участок и старый дом мне подарены родственником? Причем уже очень давно.
Вы продаете два объекта. Это новый дом и земельный участок. Старого дома уже не существует. Вы его разобрали. Поэтому когда он подарен и сколько времени прошло с момента его получения до момента сноса никакого значения не имеет.
Срок владения домом и земельным участком
Не нужно платить налог, если с момента получения в собственность до момента продажи недвижимости (дома и земли) прошло 5 лет больше. В отдельных случаях используется более короткий 3-х летний срок. Например, если имущество было получено в собственность по приватизации или по наследству. Еще одно исключение. Если проданный дом является вашей единственной жилой собственностью. То есть другой жилой недвижимости (или доли в ней) у вас нет.
Если имущество продается до окончания этого срока, то у вас возникает доход, облагаемый налогом.
В данном случае доход от продажи участка налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода не имеет значения.
У вас возникает облагаемый доход только в отношении проданного дома. Как я уже сказал, тот факт, что старый дом вы получили давно никакого значения не имеет. Старый и новый дом — это разные объекты со своими самостоятельными кадастровыми номерами.
Право собственности на новый дом отсчитывают с момента его регистрации и внесения записи о собственности в государственный реестр прав на недвижимость (а не с даты получения старого дома).
Как определить сумму дохода от продажи дома
Для расчете налога доход от продажи недвижимости определяют в особом порядке. Вашим доходом считают одну, но наибольшею сумму:
- или продажную цену дома по договору купли-продажи;
- или 70% от его кадастровой стоимости.
Вы заинтересованы максимально снизить доход, облагаемый налогом. Поэтому в договоре купли-продажи дома и участка нужно разделить эти объекты и определить по каждому из них свою продажную цену. Можно их вообще продать по двум разным договорам купли-продажи (по земле и дому отдельно).
Продажную цену дома можно установить чуть выше 70% от его кадастровой стоимости. Остальная сумма, которую вы хотите получить, это продажная цена земли (с нее налог платить не придется).
Например, вы хотите продать землю и дом за 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость дома — 3 300 000 руб. 70% от этой стоимости — 2 310 000 руб. (3 300 000 руб. х 70%). Значит продажная цена дома по договору должна составлять 2 330 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 2 170 000 руб. (4 500 000 — 2 330 000) это продажная цена земли по договору.
Как уменьшить доход от продажи дома
При расчете налога доход от продажи дома вы можете уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.;
- или на расходы по строительству, которые подтверждены документально.
Налог нужно заплатить с той суммы дохода, которая превысит вычет (1 млн.) или расходы. Кроме того, вы будете обязаны задекларировать полученный доход.
Внимание!
Если доход от продажи дома не превысит 1 млн. руб., то вам не нужно ни платить налог, ни сдавать декларацию по нему. От этих обязанностей вы освобождаетесь.
Когда сдают декларацию и платят налог
Декларацию нужно сдать в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля того года, который следует за годом продажи дома. В декларации нужно указать доход от продажи, суммы, которые его уменьшают и налог к уплате. Указывать в декларации доход от продажи земельного участка не нужно. Как я написал выше он декларированию не подлежит. Вне зависимости от полученной суммы.
Налог по декларации надо заплатить до 15 июля этого же года.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».