Продажа и покупка квартиры. Как применить вычеты?
Добрый день. Прочитал сообщения в теме и у меня остались некоторые вопросы. Если можно, ответьте на них, пожалуйста.
В 2010 году мы с женой (тогда мы еще не были женаты) купили квартиру в подмосковье в равных долях за 2.5 млн. В 2011 году мы её продали за 3 млн и купили другую квартиру в Москве за 6 млн (уже будучи в браке). Как я понял, каждый из нас должен оплатить НДФЛ в размере (3 млн — 1 млн) / 2 * 13% = 130 тыс. руб. Решили, что вычет при покупке (2 млн руб) полностью использует жена. Размер её доходов за 2011 год составил 1 млн руб. С этих доходов её работодатель удерживал НДФЛ. Таким образом она может уменьшить сумму налога с продажи квартиры и не платить налог в 130 тыс. руб, верно? Для этого нужно будет вместе с декларацией 3НДФЛ написать заявление на стандартный вычет в 1 млн руб при продаже и заявление на вычет в 2 млн при покупке, правильно? Я же могу рассчитывать только на стандартный вычет.
Я прочитал, что налог нужно будет платить по месту прописки. Прописан я в республике Адыгея, но проживаю в Москве. Могу ли я как собственник квартиры в Москве, оформить регистрацию по месту проживания (Москве) и подать декларацию и уплатить налог тут. Или хотя бы подать декларацию в Москве. Или придется ехать в Адыгею, там подавать декларацию и оплачивать налог по месту прописки?
Заранее благодарю.
1. Расчет налога при продаже квартиры сделан верно. Но при условии, что вы используете вычет для продавцов, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (1 000 000 руб.). В вашем случае это очень глупо.
Вместо использования вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры (3 000 000 руб.) на сумму расходов по ее покупке (2 500 000 руб.). Такая возможность также предусмотрена пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Тогда расчеты по каждому из вас будут следующими:
- доход от продажи квартиры каждого собственника:
3 000 000 руб. (общая продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля) = 1 500 000 руб.
- расходы каждого собственника на покупку квартиры, учитываемые при расчете налога:
2 500 000 руб. (общая покупная стоимость квартиры) х 1/2 (доля) = 1 250 000 руб.
- доход каждого собственника, облагаемый налогом:
1 500 000 руб. (доход) — 1 250 000 руб. (расход) = 250 000 руб.
- налог с продажи квартиры, который должен начислить каждый собственник:
250 000 руб. х 13% = 32 500 руб.
Чувствуете разницу?
2. Вычет по покупке жена может использовать полностью только в одном случае — новая квартира приобретена не в долевую, а в совместную собственность (то есть без распределения долей между собственниками). В противном случае вычет в размере 2 000 000 руб. распределяется между собственниками попорционально их долям.
3. Предположим, что квартира куплена в совместную собственность без распределения долей и всю сумму вычета заявляет ваша жена. Кроме того, вместо использования имущественного вычета она уменьшает доходы от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке.
Ее доход, за 2011 год составил:
3 000 000 руб. х 1/2 (это доход от продажи квартиры) + 1 000 000 руб. (это доход по месту работы) = 2 500 000 руб. (общая сумма дохода)
При этом она получает право:
- первое — уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке (1 250 000 руб.);
- второе — получить имущественный вычет для покупателей недвижимости (2 000 000 руб.).
В результате ее доход за 2011 год, облагаемый налогом, будет равен:
2 500 000 руб. (общая сумма дохода) — 1 250 000 руб. (расходы на покупку квартиры) — 2 000 000 руб. (второй вычет) = 0 руб.
Таким образом, в 2011 году доходов, облагаемых налогом, у нее не будет вообще. При этом работодатель удержал с ее заработной платы налог в размере 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%). Она праве вернуть эту сумму из бюджета.
Для этого ей нужно составить декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ), уменьшить свои дохода на затраты по покупке проданной квартиры и заявить имущественный вычет. Добавим, что в результате в 2011 году она использует не всю сумму 2-х миллионного вычета. Использованная сумма составит лишь:
250 000 (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом) + 1 000 000 (доход по месту работы) = 1 250 000 руб.
Не использованная сумма составит:
2 000 000 (общая сумма вычета) — 1 250 000 руб. (использованная сумма вычета) = 750 000 руб.
Эта сумма будет уменьшать ее доходы в 2012 и последующие годы до ее полного использования.
4. Можете. Так и нужно сделать. Прописаться в московской квартире и сдавать декларацию в ту московскую налоговую инспекцию, которой подведомственна территория где вы постоянно проживаете.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».