Продажа ипотечной квартиры
Добрый день!
Покупала квартиру в ипотеку за 2 300 000 руб. Первоначальный взнос 345 000 руб. В договоре продавец настоял на уменьшении суммы до 990 000 руб. Купила 25.01.2019 г. Остаток долга на сегодняшний момент 1 927 471,69 руб., процентная ставка 10,3%, сумма выплаченных % за все время составила 363 351,57 руб. Сумма возвращенного налога за 2019 г. составила 31 564 руб.
Хочу продать квартиру за 2900000 руб. Пожалуйста, помогите разобраться какую сумму при продаже я должна буду уплатить налоговой?
Заранее огромное спасибо!
При продаже у вас возникает доход, облагаемый налогом, так как квартира находилась в вашей собственности менее 5 лет. Сумма дохода зависит от кадастровой стоимости этой квартиры.
Как определить доход от продажи ипотечной квартиры
Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи (2 900 000 руб.);
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Предположим, что продажная цена больше. Тогда ваш доход с которого будет рассчитан налог — 2 900 000 руб. Но при расчете налога вы вправе его уменьшить на некоторые суммы.
Как уменьшить доход при расчете налога
Доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
Для вас выгоден первый вариант (уменьшить доход на расходы). Дело в том, что в состав ваших расходов будут включены:
- суммы уплаченные продавцу квартиры — 990 000 руб.;
- часть расходов по уплате процентов по ипотеке.
В общем случае в расходы на покупку квартиры включают всю сумму процентов по ипотеке. Но в вашей ситуации вы купили квартиру за 990 000 руб., а получили кредит в большей сумме — 1 955 000 руб. (2 300 000 — 345 000). То есть на покупку квартиры было потрачено лишь 50,63% от кредитных средств. Значит вы вправе учесть расходы на оплату процентов только в сумме:
363 351,57 руб. х 50,63% = 183 964 руб.
В результате общая сумма расходов на покупку этой квартиры на которую можно уменьшить доход, составит:
990 000 + 183 964 = 1 173 964 руб.
Таким образом ваш доход от продажи составит:
2 900 000 — 1 173 964 = 1 726 036 руб.
Этот доход вы вправе уменьшить дополнительно на сумму налогового вычета для покупателей квартиры, которую вы еще не использовали. Если вам вернули налог в сумме 31 564 руб., значит вы использовали вычет лишь в размере (примерно) 242 800 руб. Остаток вычета, без учета процентов по ипотеке, составит:
990 000 — 242 800 = 747 200 руб.
Он будет увеличен на проценты по ипотеке, которые тоже входят в состав этого вычета. Сумма процентов (см. выше) — 183 964 руб. Общая сумма вычета, на который вы имеете право:
747 200 + 183 964 = 931 164 руб.
Значит ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 726 036 (доход после уменьшения на расходы) — 931 164 (не использованный вычет для покупателей недвижимости) = 794 872 руб.
С него причитается налог в размере:
794 872 руб. х 13% = 103 333 руб.
Как отчитаться по продаже ипотечной квартиры
До 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, вы обязаны предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ). В ней следует указать сумму полученного дохода и ее уменьшение на расходы и вычет. К декларации следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку ипотечной недвижимости и уплату процентов по кредиту.
Заплатить налог вы обязаны до 15 июля этого же года.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».