Добрый день!
Покупала квартиру в ипотеку за 2 300 000 руб. Первоначальный взнос 345 000 руб. В договоре продавец настоял на уменьшении суммы до 990 000 руб. Купила 25.01.2019 г. Остаток долга на сегодняшний момент 1 927 471,69 руб., процентная ставка 10,3%, сумма выплаченных % за все время составила 363 351,57 руб. Сумма возвращенного налога за 2019 г. составила 31 564 руб.
Хочу продать квартиру за 2900000 руб. Пожалуйста, помогите разобраться какую сумму при продаже я должна буду уплатить налоговой?
Заранее огромное спасибо!
При продаже у вас возникает доход, облагаемый налогом, так как квартира находилась в вашей собственности менее 5 лет. Сумма дохода зависит от кадастровой стоимости этой квартиры.
Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
Предположим, что продажная цена больше. Тогда ваш доход с которого будет рассчитан налог — 2 900 000 руб. Но при расчете налога вы вправе его уменьшить на некоторые суммы.
Доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
Для вас выгоден первый вариант (уменьшить доход на расходы). Дело в том, что в состав ваших расходов будут включены:
В общем случае в расходы на покупку квартиры включают всю сумму процентов по ипотеке. Но в вашей ситуации вы купили квартиру за 990 000 руб., а получили кредит в большей сумме — 1 955 000 руб. (2 300 000 — 345 000). То есть на покупку квартиры было потрачено лишь 50,63% от кредитных средств. Значит вы вправе учесть расходы на оплату процентов только в сумме:
363 351,57 руб. х 50,63% = 183 964 руб.
В результате общая сумма расходов на покупку этой квартиры на которую можно уменьшить доход, составит:
990 000 + 183 964 = 1 173 964 руб.
Таким образом ваш доход от продажи составит:
2 900 000 — 1 173 964 = 1 726 036 руб.
Этот доход вы вправе уменьшить дополнительно на сумму налогового вычета для покупателей квартиры, которую вы еще не использовали. Если вам вернули налог в сумме 31 564 руб., значит вы использовали вычет лишь в размере (примерно) 242 800 руб. Остаток вычета, без учета процентов по ипотеке, составит:
990 000 — 242 800 = 747 200 руб.
Он будет увеличен на проценты по ипотеке, которые тоже входят в состав этого вычета. Сумма процентов (см. выше) — 183 964 руб. Общая сумма вычета, на который вы имеете право:
747 200 + 183 964 = 931 164 руб.
Значит ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 726 036 (доход после уменьшения на расходы) — 931 164 (не использованный вычет для покупателей недвижимости) = 794 872 руб.
С него причитается налог в размере:
794 872 руб. х 13% = 103 333 руб.
До 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, вы обязаны предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ). В ней следует указать сумму полученного дохода и ее уменьшение на расходы и вычет. К декларации следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку ипотечной недвижимости и уплату процентов по кредиту.
Заплатить налог вы обязаны до 15 июля этого же года.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».