Продажа квартир (НДФЛ при продаже недвижимости за рубежом)

Все зависит от двух факторов:

• первый — являетесь ли вы налоговым резидентом России;
• второй — как долго проданная недвижимость находилась в вашей собственности.

Налоговое резидентство

Резидент вы или нет, определяют по итогам того календарного года в котором была продана квартира. То есть по состоянию на 31 декабря.

Налоговый резидент — это человек, который физически находился в России 183 календарных дня и более в течение 12 месяцев следующих подряд. Например, квартира продана в 2025 году. По состоянию на 31 декабря 2025 года вы пробыли в России меньше 183 дней. Значит вы нерезидент.

Другой вариант. На 31 декабря 2025 года вы пробыли в России больше 183 дней. В этом случае вы считаетесь налоговым резидентом.

Ваше гражданство, пол, возраст, прописка никакого значения не имеют.

Для нерезидентов доходы от продажи недвижимости, которая находится на территории другого государства, в России налогом не облагают. В этой ситуации вы должны платить налоги по законодательству той страны в которой находится недвижимость. Никаких налоговых обязанностей в России у вас не возникает.

Для резидентов такие доходы облагают налогом в общем порядке. Однако здесь имеет значение срок в течение которого проданная недвижимость находилась в вашей собственности.

Срок нахождения зарубежной недвижимости в собственности

Обычно доходы от продажи недвижимости облагают налогом на доходы по ставке 13 и 15%. Однако, если вы владели недвижимостью в течение минимального срока и больше, платить НДФЛ не придется. Этот срок составляет:

• 3 года, если зарубежная недвижимость была получена в наследство, в дар от близкого родственника или по договору пожизненного содержания с иждивением;
• 5 лет — в других случаях.

Срок владения зарубежной недвижимостью рассчитывают с даты получения ее в собственность в соответствии с законодательством того государства, в котором она находится.

Если срок владения составляет 5 лет (60 месяцев подряд) и больше (в отдельных случаях 3 года и больше), то вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Если срок владения меньше, то с дохода от продажи нужно платить налог на доходы. Однако этот доход можно уменьшить на одну из двух сумм по вашему выбору:

• или на 1 000 000 руб. для жилых помещений, садовых домов и земельных участков и 250 000 руб. для другой недвижимости;
• или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной недвижимости. Расходы на покупку в иностранной валюте надо пересчитать в рубли по курсу Банка России на дату оплаты недвижимости при ее покупке.

Если доходы равны или меньше 1 млн. руб., то вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Если доходы больше 1 млн., но меньше или равны расходам, то налог платить также не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) нужно сдать в любом случае.

Если доходы больше 1 млн. и больше расходов, то вы обязаны и заплатить налог и сдать декларацию по нему. Налог платят с той суммы, которая превышает 1 млн. или расходы на покупку (в зависимости от того, на какую сумму вы решили уменьшить доход).

При этом следует учитывать положения международных договоров Об избежании двойного налогообложения, заключенных Россией с теми государствами, в которых находится недвижимость. Они имеют приоритетное значение. В большинстве случаев эти договоры предусматривают обязанность платить налог как на территории иностранного государства, так и на территории России. При этом сумму налога, которую вы заплатили в иностранном государстве можно зачесть в счет уплаты налога в России.

Декларацию сдают делают не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры. Если декларацию не сдать вас могут оштрафовать. Минимальный штраф — 1000 руб. Налог по декларации платят не позднее 15 июля этого же года. При несвоевременной оплате налога инспекция начисляет пени.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».