Продажа квартиры, где было два собственника и один из них умер.

Судя по вашему вопросу при продаже этой квартиры у вас возникает доход, облагаемый налогом. При расчете налога вы можете его уменьшить.

Как уменьшить доход и определить его сумму

При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально.

Уменьшение дохода на 70% от кадастровой стоимости квартиры законом в принципе не предусмотрено. Такого способа расчета в налоговом законодательстве нет.

Закон увязывает кадастровую стоимость не с расходам, а с доходами. Так, вашим доходом от продажи квартиры считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену недвижимости по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Какая сумма больше, та и является вашим ДОХОДОМ. По сути закон говорит — доход от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости (но может быть больше).

При расчете налога вы можете его уменьшить или на 1 млн. (вычет) или на расходы.

Закон содержит еще одну норму. Если проданное имущество получено по наследству, то при расчете налога вы вправе уменьшить доход на расходы наследодателя (в вашем случае сестры) по покупке унаследованного имущества (в вашем случае 1/2 доли в квартире), которые подтверждены документально.

В результате ваши доход от продажи квартиры может быть уменьшен на 2 суммы одновременно:

• на ваши расходы по приобретению 1/2 доли в этой квартире;
• на расходы наследодателя (сестры) по покупке 1/2 доли в этой квартире.

По сути вы вправе уменьшить доход на всю сумму расходов по покупке проданной квартиры, оплаченных как вами, так и сестрой.

Кроме того, как покупатель 1/2 доли в квартире вы вправе дополнительно уменьшить свой доход на имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Но при условии, что раньше его вы не получали и его сумма не была вами использована. Сумма этого вычета равна расходам на покупку вашей 1/2 доли, но не больше 2 млн. руб.

Этот вычет дополнительно уменьшает ваш доход от продажи этой квартиры, который учитывают при расчете налога.

Таким образом доход может быть уменьшен на 3 суммы одновременно:

• на ваши расходы по приобретению 1/2 доли в этой квартире;
• на расходы наследодателя (сестры) по покупке 1/2 доли в этой квартире.
• на имущественный налоговый вычет для покупателей жилой недвижимости или доли в ней.

Минимальный срок владения квартирой

Насчет 3-х летнего срока.

Доход от продажи жилой недвижимости не облагают налогом, если она находилась в собственности продавца больше минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный 3-х летний срок. В частности, если:

• на момент продажи у вас нет в собственности другой жилой недвижимости;
• вы продаете имущество, полученное по наследству.

Первый вариант вам не подходит. У вас есть в собственности другая недвижимость.

Второй вариант (наследство), полагаю также не ваш. Чтобы его использовать с момента получения доли в наследство до момента продажи квартиры должно пройти 3 года (36 месяцев). При этом 1/2 унаследованная доля поступает в вашу собственность с момента открытия наследства. Таковым считают дату смерти наследодателя.

Проще говоря вы вправе использовать 3-х летний срок владения, если на момент продажи квартиры прошло 3 года с момента смерти сестры. Вероятно этот срок не закончился. То есть на момент продажи квартиры не закончился ни 3-х летний срок (отсчитывается со дня смерти наследодателя), ни 5-ти летний срок (отсчитывается с момента приобретения вами 1/2 доли в этой квартире).

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».