Продажа квартиры и покупка по ДДУ. Можно ли зачесть расходы?
Я студент. В этом году мне родители подарили квартиру. Я ее стразу продаю. В собственности недвижимость будет находится меньше 3-х и 5-ти лет. Продажная цена 3 млн. руб.
В этом же году был заключен и оплачен в полном объеме ДДУ (договор долевого участия в строительстве). Новая квартира стоит дороже — 3,5 млн. Получается, что на сегодняшний день: квартиры — нет, денег — нет и еще нужно заплатить налог! Почему по ДДУ нельзя применить взаимозачет? Или это можно сделать? Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры?
Такой зачет возможен. Но при выполнении определенных условий. Все зависит от того на какой стадии находится стройка. Расскажем об этом подробнее.
Как определить доход от продажи подаренной квартиры
Вашим доходом от продажи будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену по договору (3 млн.);
- или 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры.
Какая сумма больше, та и является вашим доходом. При расчете налога вы можете ее уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы дарителя, которые подтверждены документально;
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.
Расходы выгодней использовать, если их сумма больше 1 млн. (то есть вычета). Если такие расходы подтвердить документально нельзя или их нет (например, когда подаренная вам квартира была приватизирована), то остается только один вариант — вычет. При его использовании ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
3 000 000 (но не менее 70% от кадастра) — 1 000 000 (вычет) = 2 000 000 руб.
Подробнее о расчете налога с продажи подаренной квартиры в вашей ситуации смотрите по ссылке.
Как зачесть расходы по ДДУ
Чтобы зачесть расходы по ДДУ вам нужно получить имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. На него вы имеете право, если раньше никогда им не пользовались. Он дополнительно уменьшит ваш доход от продажи, облагаемый налогом.
Сумма этого вычета равна расходам на покупку новой квартиры по договору долевого участия. Однако максимальный размер этого вычета ограничен законом. Он не может превышать 2 млн. руб. на одного покупателя.
В вашем случае квартира стоит больше (3,5 млн.). Поэтому вы вправе получить вычет в его максимальной сумме — 2 млн.
Однако здесь есть одна проблема. На него вы можете рассчитывать только при условии, что по недвижимости оформлен акт приемки-передачи. То есть его предоставляют только после окончания строительства и передачи квартиры вам. То есть если продажа старой и получение новой квартиры пройдут в одном и том же году, то доход вы сможете уменьшить на вычет. Если в разных, то нет.
Если право на вычет у вас есть, то ваш доход составит:
2 000 000 (доход после использования вычета для продавцов) — 2 000 000 (вычет по ДДУ) = 0 руб.
Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу надо сдать в инспекцию в любом случае. Оба вычета указывают в одной декларации. К ней прикладывают копию ДДУ, платежных документов и акта приемки-передачи.
Если же акт будет оформлен в следующем году или позже, то воспользоваться этой льготой вы не сможете. Поэтому с дохода от продажи квартиры нужно будет заплатить налог в сумме:
2 000 000 (доход после использования вычета для продавцов) х 13% = 260 000 руб.
В этой ситуации вы также обязаны сдать декларацию по налогу. Это делают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры. Налог платят до 15 июля этого же года.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».