Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Вопросы и ответы

Продажа квартиры по долям (#10623)

Здравствуйте. Спасибо за сайт. Очень много полезной и нужной информации и разъяснений. Но все-таки вынуждена обратиться к Вам за помощью, т.к. моя ситуация нестандартная и я никак не могу найти правильного ответа. В 2008 году нами был заключен ДДУ в строительстве жилого дома и нами была оплачена полностью стоимость будущей 5-ти комнатной квартиры (126 кв.м) в сумме 7 150 000 руб. Документы подтверждающие оплату имеются. В договоре были указаны три собственника: муж, я и сын. Каждому были распределены доли: мужу 5/15, мне 6/15 и сыну 4/15. По акту приема-передачи квартиру мы получили в апреле 2014 г. и в мае 2014 года нами были получены три Свидетельства о праве собственности. У каждого из нас в Свидетельстве указано: Общая долевая собственность и указана доля в праве (согласно ДДУ) у каждого своя: у мужа 5/15, у меня 6/15 и у сына 4/15. Квартиру продаем- она не продается в течении года. Чтобы проще было ее продать, нами было принято решение разделить ее на две 2-х комнатные квартиры (по 63 кв.м) . В данный момент нами получается разрешение из Департамента строительства и архитектуры города на такую перепланировку. Дальше возникает вопрос: какие Свидетельства о праве собственности нам должны выдать в этом случае, чтобы при дальнейшей продаже квартир мы смогли предоставить в налоговую инспекцию документы подтверждающую оплату квартиры каждым собственником?

1. Получать на каждую 2-х комнатную квартиру по три Свидетельства с указанием в каждом Свидетельстве доли: у мужа 5/15, у меня 6/15 и у сына 4/15, т.е. соответственно 6 свидетельств?

2. Если мы продаем эти две 2-комнатные квартиры в одном году, сможем ли мы предоставить в налоговую документ, подтверждающий произведенную оплату 5-ти комнатной квартиры для получения имущественного вычета по каждой квартире, ведь по существу мы оплатили стоимость одной большой квартиры, в последствии разделенной на две? Т.е. допустим одну квартиру мы планируем продать за 3 500 000 руб. Будем продавать по трем разным договорам купли-продажи. В налоговую представим документ, подтверждающий оплату на 7 150 000 руб. А как тогда быть со второй квартирой? Нам также представить этот документ? Примет ли налоговая его? Но, как я прочитала в разъяснениях, собственник может получить имущественный вычет только по одной квартире…. Запуталась я совсем. Подскажите, пожалуйста, как лучше нам поступить в данной ситуации, какие документы и как нужно оформить, чтобы избежать уплаты налогов. Заранее огромное спасибо за ответ и оказанную помощь. С уважением, Ирина.

Ирина 2 года 7 недель 4 дня назад

Первое - при расчете налога с дохода от продажи квартиры, его нужно уменьшать на расходы по ее приобретению. При любом варианте максимальная сумма вычета, которую вы сможете получить как продавцы квартиры составит 3 000 000 руб., что значительно меньше расходов (7 150 000 руб.).

Указанные расходы должны быть распределены между вами пропорционально вашим долям (я надеюсь, что в документах на ОПЛАТУ договора ДДУ фигурируете вы втроем, а не один из вас). Соответственно сумма расходов распределиться так:

  • вы - 2 860 000 руб. (7 150 000 х 6/15);
  • муж - 2 383 333 руб. (7 150 000 х 5/15);
  • сын - 1 906 667 руб. (7 150 000 х 4/15).

Это и будут расходы каждого из вас, которые уменьшат доходы от продажи 2 новых квартир, получившихся в результате раздела первой квартиры. Сумма данных расходов будет оставиться неизменной вне зависимости от того как распределяться доли в 2-х новых квартирах. То есть они могут распределиться как угодно.

Например, в 2-х новых квартирах доли распределяться так:

  • первая квартиры - вы - 1/2, муж - 1/2, сын - 0;
  • вторая квартира - сын - 1/1 (100%), вы - 0, муж - 0.

Доход от продажи первой квартиры будет поделен между вами и мужем поровну. Каждый из вас вправе уменьшить полученный доход при расчете налога на 2 860 000 руб. (вы) и 2 383 333 руб. (муж).

Доход от продажи второй квартиры получит только сын. При расчете налога он вправе его уменьшить на 1 906 667 руб.

Для уменьшения дохода каждый из вас должен предоставить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры по ДДУ. То есть каждый из вас к своей декларации приложит одни и те же документы на покупку квартиры по ДДУ и документы, подтверждающие раздел этой квартиры на две.

Дополнительно вы вправе получить имущественный вычет, как покупатели недвижимости, он дополнительно уменьшить ваш доход, облагаемый налогом. Вы и муж получите право на этот вычет по максимуму (то есть по 2 000 000 каждый). Вычет для сына составит - 1 906 667 руб.

Портал "Ваши налоги"

Комментарии

Re: Продажа квартиры по долям

Добрый день, спасибо большое за ответ и разъяснения. Только вот по оплате опять возник вопрос.
Мы расплачивались за данную квартиру простыми векселями. С застройщиком составлено 4 акта приема-передачи векселя.
Приведу текст акта (фамилии изменены):
Нами представителями: Ивановым Иваном Петровичем, Ивановой Ириной Андреевной, Ивановым Александром Ивановичем и ООО "Петушок" в лице директора Петуховой Р,А. составлен настоящий акт в следующем: Иванов Иван Петрович, Иванова Ирина Андреевна, Иванов Александр Иванович передали, а ООО "Петушок" принял 7 простых векселей ООО "Петушок" на сумму 7150 000 рублей.
Далее в акте табличка :Простой вексель, номер/серия, дата составления, номинал векселя, срок платежа. Вексели номиналом: 6 векселей по 1 000 000 руб. и седьмой 1 150 000 руб.
Можно ли это считать, что ОПЛАТА по договору ДДУ производилась нами троими? Примет ли это налоговая?

Ирина 01 ноября 2015 в 10:11:59
Re: Продажа квартиры по долям

Не важно примет или не примет. В любом случае нужно настаивать на том, что это оплата по вам троим. Вне зависимости от хотелок инспекции. Но вопрос не в этом. А кому эти векселя принадлежат? Кто их собственник?

vn 01 ноября 2015 в 16:11:35
Re: Продажа квартиры по долям

Векселя принадлежали ООО "Петушок" (застройщик). Они этими векселями расплатились с подрядчиком за произведенную работу, т.е. грубо говоря расплатились c ними квартирой. А мы впоследствии купили эту квартиру у подрядчика. На деле было так: мы принесли подрядчику сумму денежную, нам они написали расписку в получении денежных средств, и отдали нам векселя, которые мы отнесли в ООО "Петушок" и расплатились за нашу квартиру с ООО "Петушком".

Ирина 01 ноября 2015 в 17:11:41
Re: Продажа квартиры по долям

Получается, что вы приобрели ценные бумаги - векселя. Впоследствии их передали в оплату квартиры. То есть у вас получилось, что вы реализовали ценные бумаги и получили доход, подлежащий декларированию. На эти ценные бумаги вы купили квартиру. Соответственно ваши расходы на приобретение ценных бумаг равны расходам на приобретение квартиры (что наверно придется доказывать).

Теперь нужно выяснить кто из вас приобретал векселя и по какой стоимости и как это документально можно доказать.

vn 01 ноября 2015 в 18:11:00
Re: Продажа квартиры по долям

Не совсем так. Сейчас немного откорректирую хронологию, т.к. прошло уже много времени и некоторые моменты немного подзабылись. Мы в 2008 г.решили приобрести квартиру в понравившемся строящемся доме. Пришли к застройщику ООО"Петушок". У них в наличие свободных квартир в этом доме для продажи не было и они нам предложили обратиться к их подрядчику ООО "Солнышко", с которыми они за проделанные строительные работы в этом доме, расплатились векселями стоимостью одной пятикомнатной квартиры. Удостоверившись, что у ООО «Солнышко» данная квартира есть в наличии, мы заключили 06.06.2008 г. ДДУ № 64 с ООО «Петушок» на приобретение данной квартиры. Через некоторое время мы принесли в ООО «Солнышко» денежные средства в сумме 7 150 000 руб. для оплаты квартиры по ДДУ и отдали их руководителю. Нам он написал расписку: Я, Петров Сергей Иванович, паспорт...получил от Иванова Ивана Петровича денежные средства в сумме 7 150 000 руб. для проведения расчетов по договору № 64 о долевом участии в строительстве жилого дома от 06.06.2008 г., заключенного между ООО" Петушок" и Ивановым Иваном Петровичем, Ивановой Ириной Андреевной, Ивановым Александром Ивановичем.
Вспомнили с мужем, что оказывается, нам векселя в руки не передавали, на нас их не оформляли. Это делали между собой подрядчик и застройщик. Мы же в свою очередь, после получения расписки, втроем пришли в ООО» Петушок» и втроем подписали акты приема-передачи векселей. В актах еще дописано : Основание по договору о ДДУ в строительстве жилого дома . Также нам выдали справку, что оплата по договору № 64 от 06.06.2008 г. произведена полностью. Всё.
Про вексель. Нам при подписании актов сделали копии этих векселей, хотя, сказали, что для нас они никакой роли вообще не играют. Простой вексель на сумму 1 000 000 руб. Дата, место составления 07.07.2008, г. Простоквашино. Предприятие: ООО «Петушок» , адрес ….., обязуется безусловно уплатить по этому векселю денежную сумму в размере 1 000 000 руб. и проценты из расчета : 0% годовых от суммы векселя непосредственно предприятию : ООО «Солнышко», адрес …… Этот вексель подлежит оплате в следующий срок: по предъявлении. Местом платежа является адрес ООО «Петушок». Подпись руководителя-векселедателя и главного бухг предприятия-векселедателя ООО «Петушок».
Я так понимаю, что в налоговую мы должны будем только акты приема-передачи векселей прикладывать? Или расписку о передачи денежных средств тоже нужно будет прикладывать?

Ирина 01 ноября 2015 в 20:11:52
Re: Продажа квартиры по долям

Накрутили вы все .... Вообще не понятно на каком основании и в рамках какой сделки Петров Сергей Иванович получил деньги "для проведения расчетов по договору № 64". Совершенно не ясно ....

Важно - кто именно ЗАПЛАТИЛ деньги за квартиру. Исходя из вашего ответа это был Иванов Иван Петрович. Именно он внес деньги в оплату квартиры. Так как он является мужем Ивановой Ирины Андреевны, а имущество, приобретенное в браке является совместной собственностью супругов считается, что денежные средства в размере 7 150 000 руб. - внесены Ивановым и Ивановой вне зависимости от того на кого именно из них оформлены документы.

В тоже время Иванов Александр Иванович деньги не вносил. Получается, что расходов по приобретению квартиры он не нес (квартиру за него оплачивали родители). По сути он получает свою долю безвозмездно и расходов по ее приобретению не оплачивал.

Есть ли возможность переоформить документы "задним числом"? Нужно оформить договор поручения в рамках которого все покупатели квартиры поручают Петрову Сергею Ивановичу провести расчеты по договору. Нужна другая расписка где будет указано, что для проведения расчетов он получает деньги от КАЖДОГО покупателя в той или иной сумме.

Про векселя действительно лучше забыть вообще.

Как вы обоснуете свои расходы на покупку квартиры? Дадите векселя? Вас спросят - а за сколько вы их приобрели? Вы дадите денежную расписку выписанную на ОДНОГО человека и в которой векселя вообще не фигурируют. Как вы ДОКАЖИТЕ, что векселя были приобретены всеми участниками сделки за деньги, которые они заплатили? Где документы, которые это подтверждают?

vn 02 ноября 2015 в 10:11:00
Re: Продажа квартиры по долям

Ой, и не говорите, все запутано…Мало того, что произошла задержка ввода в эксплуатацию этого дома на 6! лет и эти шесть лет мы жили то у родственников, то на даче, постепенно пристраивая комнатки и утепляя их, так еще и с подтверждением оплаты за квартиру теперь проблема… Думаю, что документы «задним числом» можно попробовать оформить. Как я поняла, мы должны будем:
1. составить договор поручения с Петровым Сергеем Ивановичем (или с ООО «Солнышко» -подрядчик?) в рамках которого мы все трое поручаем ему провести расчеты по договору долевого участия № 64 от 06.06.2008 г.
2. Нужна еще дополнительно расписка, где будет указано, что для проведения расчетов он получал деньги от КАЖДОГО из нас в той или иной сумме? Или это все можно совместить в договоре поручения?
3. На момент подписания ДДУ и соответственно оплаты суммы по договору сын был несовершеннолетним и подписывал все документы сам, но везде дописана строка: подпись Иванова А.И. с согласия законного представителя, матери, Ивановой И.А. Поэтому деньги- то сын на тот момент сам не мог вносить. Или все равно нужно писать в расписке, что получены деньги от него?
4. Все так сложно… Боюсь, что не получится подтвердить произведенную нами оплату в налоговой…И налог не хочется платить, т.к. мы получается в реальности заплатили за квартиру, но это еще нужно доказать… У меня возникла еще такая мысль. Свидетельства о праве собственности на одну большую квартиру получены нами в мае 2014 года. На сегодняшний день нами уже получено из Департамента архитектуры и строительства разрешение на перепланировку данной квартиры в две двухкомнатные квартиры. Сейчас ждем акт приема ввода их в эксплуатацию. Прочитала вчера Письмо ФНС России от 11 декабря 2012 года № ЕД-4-3/21023@, что сам по себе факт регистрации перепланировки не лишает собственника прав на квартиру. А значит, срок владения ей исчисляется с момента первоначальной госрегистрации. Т.е. срок права собственности на квартиры мы можем отсчитывать с мая 2014 года? Из кадастрового паспорта и проекта перепланировки квартиры следует, что наружные границы квартиры не изменились, а в результате строительных мероприятий образуются две квартиры, которые имеют отдельные входы и могут использоваться обособленно. Или все-таки к нам это не относится? И срок собственности квартир нам нужно будет исчислять от получения новых свидетельств?
Это я уже на всякий случай, может быть нам выгоднее будет выждать время, чтобы квартира в собственности была более 3 лет, и тогда уйти от оплаты налога…

Ирина 02 ноября 2015 в 13:11:56
Re: Продажа квартиры по долям

1. Лучше составить договор поручения конечно с ООО. Оно как то понятней. Но нужны будут тогда не расписки, а квитанции к приходно-кассовым ордерам, которые подтверждают факт внесения денег.

2 и 3. Я не знал, что сын был несовершеннолетним. Тогда это меняет дело. Достаточно одной или двух расписок (на вас и мужа). Вы являетесь законным представителем ребенка и действуете от его лица и в его интересах. Но в договоре нужно четко прописать кто и в какой доле вносит средства. Деньги за ребенка может внести любой из вас.

4. Как вариант - можно попробовать доказать, что в результате перепланировки смены собственности не произошло и срок владения отсчитывается с мая 2014 года. Но в любом случае он закончится в мае 2017 года (то есть достаточно не скоро). Возможно закончится судом. Шансы есть. На мой взгляд процентов 60-70. Но что решит суд - не знаю.

vn 02 ноября 2015 в 23:11:30
view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.