Продажа квартиры по долям (один собственник)
Нужно ли платить налог в такой ситуации: квартира в собственности менее 3 лет, 1 взрослый собственник. Стоимость квартиры 1 900 000 руб. Продажу хотим осуществить двумя договорами двум покупателям (отец и сын) двумя разными датами (два дня подряд) по 1/2 доли каждому.
Можно ли произвести такие сделки? Не будет ли приостановки при регистрации второго договора? Как посчитать налог при таких условиях?
Заранее спасибо за ответ.
Закон не запрещает продавать доли в праве собственности. Поэтому вы можете хоть 10 разным людям продать. Росреестр обязан зарегистрировать сделки. Поэтому вы можете заключить два договора купли-продажи долей в этой квартире. В результате каждый из покупателей получить в собственность по 1/2 в ней.
Доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.
Минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд).
Если квартира была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом. То есть в вашей ситуации платить налог нужно.
При расчете налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену доли в квартире, которая прописана в договоре купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально (расходы будут распределены по от их общей суммы 1/2 на каждую проданную долю);
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 1 млн. руб.
Сумма вычета (1 млн.) применяется в отношении всего дохода, полученного за один календарный год. Увеличению она не подлежит.
Если обе сделки по продаже долей будут оформлены в одном и том же календарном году, то ваш доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
1 900 000 х 1/2 + 1 900 000 х 1/2 — 1 000 000 = 900 000 руб.
С него надо заплатить налог (13 или 15%).
Вам также необходимо сдать декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ). Ее подают в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации (прописки).
Это делают не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры. Если декларацию не сдать вас могут оштрафовать. Минимальный штраф — 1000 руб.
Налог по декларации платят не позднее 15 июля этого же года. При несвоевременной оплате налога инспекция начисляет пени.
Если же сделки по продаже долей пройдут в разных годах (например, одна в 2025, а вторая в 2026 году), то ваш доход будет посчитан так:
- за 2025 год
1 900 000 х 1/2 — 1 000 000 = 0 руб. - за 2026 год
1 900 000 х 1/2 — 1 000 000 = 0 руб.
То есть дохода, облагаемого налогом, ни в одном из годов у вас не будет. Кроме того, вам не нужно будет сдавать и декларацию по налогу.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».