Продажа квартиры после выкупа доли

Доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Напомню, что минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная квартира была получена по наследству. Еще один случай — она является единственным жильем продавца. То есть на момент продажи у него нет в собственности другого жилья или доли в нем.

Если квартира была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом.

При получении любого имущества в наследство (в том числе и доли в квартире) право собственности возникает со дня открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о смерти. Дата фактического оформления наследства значения не имеет.

Право собственности на долю возникает в момент его первоначального получения. Тот факт, что впоследствии размер доли изменился (уменьшился или, как в вашем случае, увеличился) значения не имеет.

Первую долю в размере 1/2 сестра получила в собственность в мае 2020 года. Затем в 2025 году в результате выкупа размер ее доли увеличился с 1/2 до 3/4.

В этой ситуации считается, что всей долей в размере 3/4 сестра владеет с момента ее первоначального получения, то есть с мая 2020 года. Следовательно на момент продажи квартиры эта доля будет находиться в ее собственности больше минимального срока владения, как 3-х, так и 5-ти лет.

Поэтому доход от продажи этой доли налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет. То есть сестре не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Проблема возникает с долей ее сына в размере 1/4, которая им получена в собственность в результате выкупа. На момент продажи эта доля будет находиться в его собственности меньше минимального срока владения. Поэтому доход от ее продажи у сына будет облагаться налогом.

При расчете налога его доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену его доли, которая прописана в договоре купли-продажи;
• или сумма рассчитанная по формуле: кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/4.

Какая больше, такая и считается его доходом.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по покупке этой доли, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 250 000 руб. (1 млн. руб. х 1/4).

Если доход от продажи доли до его уменьшения на вычет или расходы превышает 250 000 руб., то вам также необходимо сдать декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ). Ее подают в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации (прописки) сына. Обязанность по составлению и подаче декларации за детей возлагается на их законных представителей — родителей.

Декларацию подают не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры. Если декларацию не сдать сына (в том числе и несовершеннолетнего) могут оштрафовать. Минимальный штраф — 1000 руб. Налог по декларации платят не позднее 15 июля этого же года. При несвоевременной оплате налога инспекция начисляет пени.

Выводы.

Определите доход, полученный от продажи доли сына. Это либо сумма прописанная в договоре купли-продажи, либо доход рассчитанный от кадастровой стоимости квартиры. Если этот доход больше 250 000 руб., то вам нужно сдать декларацию по налогу.

При расчете налога и заполнении декларации решите на какую сумму вы будете уменьшать доход. На выбор 2 варианта:

• или 250 000 руб. Тогда налог нужно заплатить с той суммы дохода, которая превысит 250 000 руб.;
• или на расходы по покупке его доли (1/4). Это 50% от общей суммы расходов по выкупу 1/2 доли у брата. В этом случае налог нужно заплатить с той суммы дохода, которая превысит расходы. Если такого превышения нет (доход равен или меньше расходов), то налог платить не надо. Но декларацию вы должны сдать в любом случае.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».