Продажа квартиры, приобретенной с материнским капиталом
Здравствуйте! Очень необходима Ваша помощь в конкретной непростой ситуации.
В ноябре 2014 года в ипотеку по договору долевого участия куплена однокомнатная квартира. Доли в ДДУ распределены в размере 99/100 на мою супругу и 1/100 на меня. Стоимость квартиры по договору 1,7 млн рублей.
В 2016 году на погашение части долга ипотеки был направлен мат капитал в размере 450 тр, также в 2016 году квартира принята и оформлена в собственность. В начале 2017 ипотека погашена, сумма процентов по ипотеке составила 200 тр.
Кадастровая стоимость квартиры – 1,3 млн. рублей. Правильно ли понимаю, что супруга может претендовать на имущественный вычет в размере (1 700 000 х99/100– 450 000 + 200 000х99/100= 1 431 000) рублей после того как выйдет на работу из декретного отпуска?
После погашения ипотеки по соглашению об оформлении в общую долевую стоимость в соответствии с действующим законодательством двоим детям выделены доли в квартире — в размере 1/14 каждому, а также перераспределены доли между мной и супругой – теперь доля каждого составляет по 6/14.
Сейчас возникла необходимость продать квартиру моему родному брату. Разрешение сделки по продаже имущества несовершеннолетних органы опеки дадут лишь в случае, если в договоре купли продажи будет прописан доход в пользу каждого ребенка в размере (1 700 000 х 1/14 = 121428) рублей.
Подробно изучив Ваш сайт и иную доступную в открытых источниках информацию, хочу оформить продажу квартиры по двум договорам купли продажи:
I договор. Продажа доли 6/14 супруги моему родному брату за 1,881 млн рублей. Правильно ли понимаю, что по данному договору мой брат сможет получить имущественный вычет, поскольку недвижимость приобретается им не у взаимозависимого лица? Моя супруга также не будет платить налог поскольку затраты на приобретение недвижимости составили 1,881 млн рублей?
II договор. Продажа моей доли и доли детей (суммарно 8/14). Возникает вопрос какую сумму прописать в договоре купли продажи? Минимально возможный доход в пользу детей – 242856 рублей для того, чтобы органы опеки согласовали продажу имущества несовершеннолетних.
Если кадастровую стоимость 8/14 доли квартиры умножить на 0,7, то получится (1 300 000 х8/14 х0,7 =520 000) рублей. Т.е. смысл писать стоимость моей доли меньше чем (520000-242856= 277144) рублей в данный договор нет?
Как будет распределяться стандартный вычет 1млн рублей по данному договору купли продажи между продавцами, т.е. между мной и детьми? Сможет ли мой брат получить имущественный вычет по данному договору купли-продажи по сумме, перечисленной не взаимозависимым лицам, т.е. племянникам?
Да, супруга вправе получить вычет в той сумме, которую вы указали.
Да, ваш брат вправе получить вычет. Он не является взаимозависимым лицом по отношению к вашей жене по статье 105. 1 Налогового кодекса.
Дохода у жены не будет. Но возможен спор с налоговиками на предмет учета процентов по кредиту в составе расходов на приобретение квартиры. Но в любом случае свой доход она будет вправе уменьшить как на расходы по покупке, так и на имущественный вычет. То есть дохода, облагаемого налогом, у нее не будет в любом случае.
Оптимальный вариант продать каждую долю по отдельному договору. В этом случае доход каждого продавца не будет облагаться налогом, если он не превысит 1 000 000 руб. Поэтому налог платить никому из вас не придеться.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».