задать вопрос

Продажа квартиры в 2020 году, находящейся в долевой собственности

Здравствуйте!

Продали квартиру, находящуюся в долевой собственности: покупка более 3-х лет назад, единственное жильё мамы. 

В 2018 выделены доли:

  • папа-1/10;
  • сын-1/20;
  • дочь-1/20.

Был использован материнский капитал. В договоре не прописали доли получения дохода каждого члена семьи, правомерно при подачи декларации составить соглашение о распределении полученного дохода соответственно долям? Доход у папы и детей в пределах расходов при приобретении квартиры соответственно налогов не возникает. Это правильно или мы заблуждаемся?

Заранее благодарю за ответ!

Ответ

Если на момент продажи это единственное жилье мамы и ее доля находилась у нее в собственности 3 года и более, то она не должна платить налог на с дохода от продажи этой квартиры. Декларированию ее доход не подлежит. Ей не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Возможно дохода не будет и у папы. Если квартира приобретена в браке, то она поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них она оформлена при покупке. Поэтому свою долю папа получил сразу в момент покупке. Тот факт, что впоследствии на него была оформлена 1/10 значения не имеет. В данном случае произошло уменьшение доли папы в квартире с 1/2 до 1/10. Но дата, с которой отсчитывается срок владения его долей, начинается с момента покупки квартиры, а не выдела ему доли. Если эта квартира единственное жилье папы, то дохода, облагаемого налогом, не будет и у нее. Ведь на момент продажи он будет владеть своей долей более 3 лет. Поэтому ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Если же это не единственное жилье, то доход, облагаемый налогом, у него будет.

Итак доход, облагаемый налогом, возникает у сына, дочери и (возможно) папы, так как на момент продажи квартира находилась в собственности продавцов менее 3 и 5 лет.

Соглашения о распределении дохода пропорционально долям не нужно. Он так делиться по умолчанию. Без всякого соглашения. При расчете налога сумма дохода может быть уменьшена:

  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • или на расходы по покупке проданной доли, которые подтверждены документально.

Сын и дочь получили доли бесплатно. Они их не покупали и у них нет расходов. Поэтому свой доход они вправе уменьшить только на вычет. Если квартира продана по одному договору купли-продажи квартиры (а не по 4 договорам купли-продажи долей), то общая сумма вычета (1 млн.) делится между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате дочь и сын получают вычет в размере (каждый):
1 000 000 руб. х 1/20 = 50 000 руб.

В результате доход каждого из них, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:
Доход от продажи квартиры (не меньше 70% от кадастровой стоимости) х 1/20 — 50 000 руб. (вычет) = Доход, облагаемый налогом

С него нужно заплатить налог — 13%.

У папы есть расходы на покупку квартиры. Как мы сказали выше, если она приобретена в браке, то квартира поступает в совместную собственность супругов. Считается, что они несли равные расходы на ее приобретение. И не важно на кого из них она оформлена и кто из них ее оплачивал. Поэтому расходы папы на получение 1/10 доли в квартире равны 1/10 общей стоимости квартиры, которая была оплачена. Поэтому он вправе выбрать на какую сумму уменьшать свой доход:

  • или на вычет 100 000 руб. (1 000 000 х 1/10);
  • или на 1/10 от общей суммы расходов, которые оплачены при покупке квартиры.

В результате его доход, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:
Доход от продажи квартиры (не меньше 70% от кадастровой стоимости) х 1/10 — 100 000 руб. (вычет) или 1/10 от расходов = Доход, облагаемый налогом

С него он также должен заплатить налог 13%. Если доход меньше вычета или расходов, то налог платить не надо. Но декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае. Кроме того, декларацию должны подать сын и дочь. Подробнее о том, как составляют и сдают декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии