Продажа нескольких квартир
Здравствуйте. Помогите с вопросом, а именно: у меня, моей супруги, и двух малолетних детей есть квартира купленная в 2015 году за 2 000 000 руб., через ипотеку которая была частично погашена мат. капиталом и в настоящее время полностью погашена.
В 90-х годах на меня, моего брата, мать и отца в равных долях была приватизирована другая квартира,в 2004 году отец умер и его доля в равных долях была разделена на меня отца и брата. В 2016 году брат умер, и в 2017 мать получила документы на его долю, а так же на еще одну квартиру которая принадлежала полностью ему.
В настоящее время хотим продать все квартиры квартиры и приобретать другие, одну мне с женой и детьми, с выделением равных долей и одну матери, полностью на нее.
Волнует вопрос какой налог нам насчитают при следующим варианте продажи:
— первая квартира продается за 2 000 000 руб (моя, жены и детей, в равных долях)
— вторая квартира продается за 3 900 000 руб (моя доля 33/100, у матери была 33/100 доли и она унаследовала 34/100 доли)
— третья квартира продается за 1 700 000 руб (полностью матери).
Клиенты на квартиры уже есть и ждут решения, но не могу понять какие налоги нам насчитают в следующим году, не знаю сколько придется откладывать, так как квартиры которые хотим купить в строительном варианте (одна 3 500 000 на меня жену и детей, другая 2 000 000 на мать) и нужны деньги на ремонт. При этом супруга ни где не работает, уволилась 3 года назад, а до этого находилась в декретном, а мать на пенсии с 2014 года, ей 61 год. Заранее спасибо.
Все зависит от порядка оформления сделок. Их может быть несколько.
Первая квартира
В договоре купли-продажи нужно четко расписать какую сумму дохода получает каждый продавец (вы жена, первый и второй ребенок). При этом на каждого ребенка должен приходиться доход не более 250 000 руб. Вся остальная сумма дохода делиться между вами с женой. В результате каждый из вас получает доход в размере 750 000 руб. ((2 000 000 — 250 000 х 2): 2).
При расчете налога доход от продажи этой квартиры дети уменьшают на вычет для продавцов долей в недвижимости. Сумма вычета — 250 000 руб. у каждого (1 000 000 х 1/4). В результате их доход, облагаемый налогом, станет равным нулю. Вы и жена уменьшаете доход на расходы по приобретению этой квартиры — 1 000 000 руб. каждый (2 000 000 х 1/2). Так как сумма вашего дохода (750 000) меньше расходов (1 000 000) дохода, облагаемого налогом, нет и у вас. Таким образом при продаже первой квартиры налог никто не платит. Но декларацию по налогу сдать необходимо.
Вторая квартира
Право собственности на долю в квартире отсчитывается с момента его первоначального получения (то есть с момента приватизации). Тот факт, что размер доли увеличился никакого значения не имеет. Право собственности на уже увеличенную долю так же считается с момента приватизации. Поэтому доход от продажи этой квартиры налогом не облагают в принципе и декларированию он не подлежит. Каждая проданная доля находилась у продавцов в собственности больше 3-х лет.
Третья квартира
Доход от продажи третьей квартиры облагается налогом у матери. При расчете налога она вправе уменьшить доход (это либо договорная стоимотсь либо 70% от кадастровой стоимости). При расчете налога она вправе уменьшить доход на вычет 1 000 000 руб. В результате ее доход, облагаемый налогом, составит:
1 700 000 — 1 000 000 = 700 000 руб.
При этом если продажа старой (унаследованной) и покупка новой пройдут в одном и том же году, то мать получит право на еще один вычет — как покупатель недвижимости. Конечно при условии, что ранее она им никогда не пользовалась. Он дополнительно уменьшит ее доход, облагаемый налогом. Сумма вычета — 2 000 000 руб. В результате у нее не будет дохода, облагаемого налогом. Но еще раз подчеркну — новая квартира должна быть приобретена в том же году в котором продана старая. В этом году по новой квартире должен быть оформлен акт приемки-передачи (если она куплена по ДДУ) или зарегистрировано право собственности если она куплена на вторичке). В противном случае мать обязана заплатить налог в сумме:
700 000 х 13% = 91 000 руб.
P.S. Вы и жена также вправе получить вычет как покупатели недвижимости. Подробнее о том, как получить налоговый вычет при покупке квартиры смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».