задать вопрос

Продажа старой квартиры и покупка новой в одном налоговом периоде

Здравствуйте! Жена получила квартиру по наследству в 2023 году (после смерти мужа). Жена планирует продать квартиру в начале 2024 года (не дождавшись 3х лет после смерти мужа) и купить в 2024 г другую квартиру. Налоговый вычет она никогда не получала. Планирует купить другую квартиру за 8,4 млн, с доплатой 1 млн от продажи старой квартиры. Кадастровая стоимость продаваемой квартиры 3 628 363,75 руб. Жена работающий пенсионер.

Вопрос:

  1. Можно ли при подаче декларации воспользоваться взаимозачетом по покупке новой квартиры в 2024 г и продаже старой квартиры в 2024 и не платить налог при продаже старой квартире , указав в договоре продаваемой квартиры сумму 3628363*70%=2 539 854 руб ? Как будет рассчитана сумма налога в этом случае?
  2. Как будет рассчитана сумма налога при продаже квартиры за 7,4 млн в договоре и покупке новой квартиры за 8,4 млн в одном налоговом периоде (2024 г.) учитывая, что налоговый вычет жена ранее не оформляла?
Ответ

Так как квартира продается до окончания минимального срока владения (3 года), то у нее возникает доход, облагаемый налогом. Но при расчете налога она вправе его уменьшить на несколько сумм одновременно.

На какие вычеты можно уменьшить доход

Продав квартиру, которая была получена по наследству, она получает право уменьшить полученный доход на одну из двух сумм (по своему выбору):

  • или на расходы наследодателя по приобретению этой квартиры, которые подтверждены документально;
  • или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Про расходы вы ничего не писали. Поэтому предполагаю, что или их нет или они меньше 1 млн. Поэтому доход уменьшаем на 1 млн. (то есть на вычет).

Если продажа старой (наследственной) и покупка новой квартиры произойдут в одном и том же году (налоговом периоде), то она получит право на второй вычет — как покупатель недвижимости.

Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя. Если новая квартира стоит 8,4 млн., то вычет она получит в его максимальной сумме 2 млн.

Таким образом общая сумма всех вычетов, которые уменьшат доход от продажи квартиры, составит:
1 000 000 (вычет для продавцов) + 2 000 000 (вычет для покупателей) = 3 000 000 руб.

Как посчитать налог с продажи

Ее доходом от продажи квартиры считают одну, но максимальную сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
  • или 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Продажа за 70% от кадастра

Если квартира продается по цене равной 70% от кадастра, то в расчет попадает фактическая продажная цена. В этой ситуации ее доход, облагаемый налогом, будет равен:
2 539 854 руб. — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.

Вычеты превысили доход, облагаемый налогом. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу она обязана подать в любом случае. Оба вычета указывают в одной декларации.

Но данная сделка выглядит подозрительно. Очевидно, что продажная цена искусственно занижена. Поэтому ее лучше установить в размере превышающей 70% от кадастра и даже, заплатить хоть какой то налог по сделке.

Например, продать квартиру за 3 120 000 руб. В этой ситуации доход составит:
3 120 000 руб. — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 120 000 руб.

Сумма налога будет равна:
120 000 руб. х 13% = 15 600 руб.

Такой вариант, как минимум, вызовет меньше вопросов со стороны налоговиков.

Продажа по рыночной цене

Если квартира будет продана по рыночной цене (7,4 млн.), то доход, облагаемый налогом, составит:
7 400 000 руб. — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 4 400 000 руб.

Сумма налога будет равна:
4 400 000 руб. х 13% = 572 000 руб.

Достаточно большая сумма налога.

Выводы. Нужно так установить продажную цену квартиры в договоре, чтобы:

  • не вызывать вопросы, поэтому она должна превышать 70% от кадастра и, желательно, общую сумму вычетов (3 млн.);
  • не переплачивать налог, поэтому такое превышение не должно быть очень большим.

P.S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» или нажмите на значок карандаша «Написать отзыв» под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии 1
Людмила
(10.07.2023)

Спасибо большое!!!

ответить »