Продажа трёх равных долей квартиры полученной в наследство. Как платить налог?
В сентябре по ипотечному договору купли продажи я, мой брат и племянник, продали квартиру. Продажа была одному покупателю по единому договору купли-продажи. Продавали равные доли, которыми мы владеем, по 1/3 у каждого. Доли получены после вступления в наследство по закону. На момент продажи они находились в нашей собственности менее 3 лет.
Продажная цена всей квартиры — 2,88 млн. руб. Кадастровая стоимость — 3,65 млн. руб.
В ипотечном договоре КП были прописаны продаваемые нами доли. Кроме того там прописаны суммы денежных средств получаемых каждым из нас. На одного приходится 960 тыс. руб. То есть доход каждого наследника не превысил 1 млн. руб.
По статье 220 Налогового Кодекса доход от продажи доли недвижимости, полученной в наследство и проданной менее чем за 3 года владения, не не облагается НДФЛ. Это правило применяют, если доход не превысил 1 млн. руб.
Нет ли противоречия в том что налоговые органы требуют уплаты налога НДФЛ с общей суммы превышающей 1 млн. руб., а не с доли полученных средств каждым наследником?
И играет ли роль то обстоятельство, что с момента приобретения этой квартиры в 1967 году (предоставлено ведомством в котором работал отец) мы с братом были прописаны в ней и проживали в ней продолжительное время (13 и 28 лет). Причем эта площадь предоставлялась в расчёте и на нас с братом?
В данной ситуации налоговая права. Никакого противоречия нет. При таком оформлении продажи имущественный вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между всеми наследниками. Распределение проводят пропорционально их долям. Это прямо предусмотрено Налоговым кодексом. Поговорим об этом подробнее.
Как определить доход от продажи квартиры
Вашим доходом считают одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Этот доход распределяется между продавцами пропорционально их долям или в порядке, который установлен договором.
70% от кадастра это 2,555 тыс. руб. (3,650 тыс. руб. х 70%). Продажная цена больше (2 880 тыс. руб.). Поэтому для расчета налога используют продажную цену.
В этом случае на каждого из продавцов приходится доход в размере:
2 880 000 руб. х 1/3 = 960 000 руб.
Как уменьшить доход с продажи долей
Доход от продажи доли в этой квартире может быть уменьшен:
- или на расходы по ее приобретению, который подтверждены документально (у вас таких расходов почти нет);
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости.
В общем случае вычет составляет — 1 млн. Но конкретная сумма вычета зависит от оформления продажи квартиры. Здесь два варианта.
Первый — продажа по долям. То есть вы заключаете с покупателем три разных договора купли-продажи долей. В этом случае каждый продавец получает право на вычет в полной сумме — 1 млн. руб. Платить налог никому не надо.
Второй — квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры (в том числе и ваших долей в ней). В этой ситуации вычет распределяется между всеми продавцами пропорционально вашим долям.
В результате каждый продавец получает право на вычет лишь в сумме:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.
Вы выбрали второй вариант оформления сделки. Поэтому каждый продавец получил доход, облагаемый налогом, в размере:
960 000 руб. — 333 333,33 руб. = 626 666,67 руб.
С него каждый продавец должен заплатить налог в сумме:
626 666,67 руб. х 13% = 81 467 руб.
Как отчитаться перед инспекцией за проданную долю
Каждый продавец обязан предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). Это делают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи долей. Заплатить налог по декларации следует до 15 июля этого же года.
Дополнительно отмечу, что факт проживания в квартире никакого значения не имеет. Здесь важен лишь срок ее нахождения в собственности продавца. Как долго он в ней был прописан, не важно. Право собственности на имущество, полученное по наследству, возникает в день открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя. Дата фактического оформления собственности значения не имеет.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».