Продажа жилого помещения (долевая собственность на 5 человек)
24.01.2023
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, если она сейчас в долевой собственности на 5 чел (3 взрослых и 2 несовершеннолетних детей). Чтобы взрослым собственникам каждому воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб?
Екатерина
Ответ
При продаже такой квартиры у продавцов возникает доход, облагаемый налогом, при условии, что проданная квартира находилась в их собственности меньше минимального срока владения. В общем случае такой срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях применяют более короткий срок — 3 года. Например, если проданная квартира является единственным жильем или получена в процессе приватизации.
Если этот срок меньше 5 или 3-х лет, то у каждого продавца возникает налогооблагаемый доход.
Как рассчитывают доход
Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
или сумму, рассчитанную исходя из стоимости доли по договору купли-продажи;
или сумму, рассчитанную исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Например, по договору стоимость квартиры 5 200 000 руб. У нее 5 владельцев по 1/5 доли у каждого. Кадастровая стоимость 6 300 000 руб. В этой ситуации 70% от кадастра составит: 6 300 000 руб. х 70% = 4 410 000 руб.
Это меньше, чем продажная цена. Значит в расчет берут продажную цену по договору. На каждого продавца будет приходится доход в размере: 5 200 000 руб. х 1/5 = 1 040 000 руб.
Как уменьшить доход
При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):
или на расходы по приобретению проданной доли, которые подтверждены документально;
или на имущественный вычет для продавцов недвижимости.
В общем случае сумма вычет составляет 1 млн. Но при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, вычет делится между всеми продавцами пропорционально их долям. То есть каждый продавец получает право на вычет в размере: 1 000 000 руб. х 1/5 = 200 000 руб.
Но сумма этого вычета может быть и больше. Она зависит от порядка оформления продажи квартиры. У вас есть два варианта:
первый — квартира продается как единый объект (квартира) в том числе и доли всех продавцов в ней. То есть в предмете договора купли-продажи будет написана, что продается именно квартира;
второй — квартира продается по долям. То есть заключается 5 договоров купли-продажи долей в квартиры. В предмете каждого из договоров будет написано, что продается не квартира, а доля в ней. Именно доля и является предметом договора.
В первом случае каждый продавец получает право на вычет в размере 200 000 руб. Во-втором случае каждому продавцу предоставляется вычет в полной сумме 1 млн. руб. без его распределения между ними.
Сухой остаток.
Чтобы каждый продавец получил вычет в размере 1 млн. руб. нужно заключить 5 разных договоров купли-продажи долей в этой квартире. Это можно сделать и с одним покупателем.