Расчет налога от продажи жилой половины дома

Право собственности на дом отсчитывается с момента получения любой доли в нем. Тот факт, что впоследствии размер вашей доли менялся (в вашем случае увеличивался), никакого значения не имеет. Право собственности на унаследованное имущество возникает в день открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя. Дата фактического оформления наследства и регистрации права собственности на долю значения не важна.

Соответственно право собственности на всю долю, которая сейчас находится в вашей собственности, отсчитывается со дня смерти мамы, указанного в свидетельстве о смерти. Если с этого момента до дня продажи дома не прошло 3-х лет (36 месяцев), то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

• или продажную стоимость дома, указанную в договоре купли-продажи (вы ее не написали);
• или 70% от его кадастровой стоимости.

Предположим, что продажная цена по договору будет 1 150 000 руб. Это больше, чем 70% от кадастра. Поэтому это и будет считаться вашим доходом. Но дом находится в долевой собственности. Поэтому доход будет распределен между всеми собственниками пропорционально долям. Следовательно ваш доход составит:

1 150 000 руб. х 5/6 = 958 333,33 руб.

При расчете налога доход вы вправе уменьшить (по вашему выбору):

• или на расходы наследодателя по покупке этого дома, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости.

Вероятно документов, которые подтверждают расходы по покупке дома нет. Поэтому вы сможете использовать только вычет. Его сумма зависит от того, как именно будет оформлена продажа: по одному договору купли-продажи дома или по 2 договорам купли-продажи долей в нем.

В первом случае общая сумма вычета для продавцов недвижимости (1 млн. руб.) будет распределена между вами и сестрой пропорционально вашим долям. Следовательно у вас будет право на вычет в сумме:

1 000 000 х 5/6 = 833 333,33 руб.

В результате ваш доход с которого нужно платить налог составит:

958 333,33 (доход) — 833 333,33 (вычет для продавцов) = 125 000 руб.

Налог с этого дохода составит:

125 000 руб. х 13% = 16 250 руб.

Если дом будет продана по долям, то вы вправе заявить вычет в полной сумме — 1 000 000 руб. Он уже не будет распределяться между вами. В такой ситуации вычет будет больше дохода. Поэтому дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога.

Если на вырученные деньги вы покупаете квартиру для детей, продажа дома и покупка квартиры проходят в одном и том же году, то у вас возникает право на второй вычет — для покупателей недвижимости. Но при условии, что вы оформляете квартиру на себя или на детей, но они являются несовершеннолетними. Право на этот вычет возникает и при условии, что раньше таким вычетом вы никогда не пользовались. Он дополнительно уменьшит ваш доход, облагаемый налогом. Сумма вычета будет равна покупной стоимости квартиры, но не более 2 000 000 руб.

Например, если новая квартира будет стоить 1 200 000 руб., то и вычет вы получите в этой же сумме. В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:

958 333,33 (доход) — 833 333,33 (вычет для продавцов) — 1 200 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.

Дохода не будет. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

И еще. Лучше всего покупку новой квартиры оформить на себя. Это упростит порядок получения вычета для покупателей. Потом вы сможете подарить квартиру детям. Эта сделка (дарение) налогами облагаться не будет.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».