Расчет облагаемой базы при мене нескольких объектов недвижимости
25.01.2022
Добрый день! Близкие решили провести обмен недвижимостью с помощью договора мены. С одной стороны два земельных участка и дом, со второй стороны квартира.
При условии, что лишь одним из земельных участков собственник владеет менее 5 лет, как будет рассчитывать налоооблагаемая база для уплаты НДФЛ? Ситуация:
земельный участок 1 (менее 5 лет) — 1 млн.;
земельный участок 2 (более 5 лет) — 0,5 млн.;
дом (более 5 лет) — 1,5 млн.;
квартира (более 5 лет) — 2,5 млн.
Нина
Ответ
К договору мены применяют те же правила, что и к договору купли-продажи. То есть у нас есть:
продавец земельных участков и дома;
продавец квартиры.
Причем все объекты, которые находятся в собственности продавца 5 лет и больше, нужно исключить. Доход от их продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Получается, что доход есть только у одного участника сделки — продавца земли. Причем этот доход нужно рассчитать только в отношении одного земельного участка, который находился в собственности продавца менее 5 лет. Кстати, если этот участок был приватизирован или получен в наследство, то по нему применяют более короткий срок владения — 3 года.
Доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
или ту стоимость этого участка, которая указана в договоре мены. В вашем случае это 1 млн. руб.;
или 70% от его кадастровой стоимости на 1 января того года в котором произошел обмен.
Если кадастровая стоимость земли будет равна или меньше 1 млн., то ваш доход это 1 млн. При расчете налога вы вправе его уменьшить на имущественный вычет для продавцов земли. Размер этого вычета также равен 1 млн. В результате дохода, облагаемого налогом, у вас не будет. Нет дохода — нет налога. Также у вас нет и обязанности сдавать в инспекцию декларацию по налогу на доход.
Если 70% от кадастра превысит 1 млн., то налог нужно считать исходя из этой суммы. Поэтому у вас появляется обязанность заплатить налог (13% от суммы, которая превысит 1 млн.), а также сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы.