Расписка в получении денег является подтверждением расходов на покупку недвижимости?
Продаю квартиру, приобретенную по ДДУ. Кадастровая стоимость квартиры 3 000 000 руб. В ДДУ прописана стоимость квартиры 980 000 руб. Есть кассовый чек к ДДУ на сумму 980 000 руб. Есть расписка в получении денежных средств застройщиком на сумму 2 800 000 руб.
Считается ли расписка в получении денег подтверждением расходов на приобретение квартиры? Какой налог с продажи недвижимости я заплачу?
Ваши расходы на приобретение квартиры — это одна из наименьших сумм:
- или стоимость квартиры, прописанная в ДДУ;
- или сумма, уплаченная застройщику.
В вашей ситуации наименьшая сумма — это стоимость квартиры, указанная в договоре. То есть 980 000 руб. Она и будет вашими расходами на покупку квартиры. Оставшаяся сумма, которую вы заплатили по расписке (2 800 000) к вашей квартире не имеет никакого отношения. С юридической точки зрения это ваш подарок застройщику или уплаченный аванс в счет … (не знаю чего). Но это не оплата квартиры, так как квартиру вы уже оплатили исходя из ее договорной цены.
Как определить доход от продажи
При продаже этой квартиры вашим доходом, облагаемым налогом, будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
При расчете налога вы вправе уменьшить доход:
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по покупке проданной квратиры, которые подтверждены документально (980 000 руб.).
В вашей ситуации проще использовать вычет. Его сумма больше расходов.
Предположим, что продажная цена этой квартиры равна 70% от ее кадастровой стоимости и составляет 2 100 000 руб. (3 000 000 х 70%). Тогда ваш доход от продажи, облагаемый налогом, будет равен:
2 100 000 (доход) — 1 000 000 (вычет для продавцов) = 1 100 000 руб.
С него причитается налог в размере:
1 100 000 руб. х 13% = 143 000 руб.
Но, возможно, по этой квартире вы вправе получить второй вычет — как покупатель недвижимости. Такое право есть, если раньше вы его никогда не получали или не до конца использовали его сумму. В вашей ситуации вычет будет равен покупной стоимости проданной квартире и составит 980 000 руб. Если право на этот вычет есть, то ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
2 100 000 (доход) — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 980 000 (вычет для покупателей) = 120 000 руб.
С него причитается налог в размере:
120 000 руб. х 13% = 15 600 руб.
Как отчитаться перед инспекцией
До 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы. В ней нужно указать доход от продажи и все вычеты на которые вы имеете право. Кроме того, в ней же рассчитывают налог к уплате в бюджет. Если вы будете заявлять вычет как покупатель, то приложите к форме и копии документов, которые подтверждают покупку и оплату квартиры. Налог по декларации следует заплатить до 15 июля этого же года.
P.S. Застройщик предложил такой вариант расчетов с одной целью — чтобы уйти от уплаты налогов. Сумму, которую с вас взяли по расписке, по бухгалтерии не провели и налоги с нее не платили. Вы можете поторговаться с застройщиком. Скажите, что вы обратитесь в суд с иском о ее взыскании с застройщика, как неосновательное обогащение. По договору эта сумма не связана со стоимостью квартиры и никаких дополнительных услуг застройщик вам не оказывал. По сути вас ввели в заблуждение и вынудили заплатить деньги неизвестно за что. Поэтому суд обяжет застройщика их вам вернуть.
Посмотрим, что он на это скажет … Если ничего обращайтесь в суд за взысканием этих денег. Полагаю шансы высокие.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».