Есть квартира в общей долевой собственности. Кол-во собственников — 3.
Первый собственник владеет 10/12 долей (минимальный срок владения прошел). Второй и третий собственники владеют по 1/12 доли (минимальный срок владения не прошел). Доли перешли по праву наследования.
Стоимость недвижимости 10.000.000 рублей. Продажа будет по одному договору купли-продажи. Нет возможности разбить на 3 разных договора. У покупателя задействован государственный жилищный сертификат, по условиям которого должен быть 1 ДКП для одного объекта недвижимости.
Вопрос по налогу для 2-х собственников, которые владеют по 1/12 доли.
Сумма дохода с продажи у второго и третьего собственника будет примерно по 860.000 у каждого, т.е. меньше миллиона рублей.
Облагается ли их доход налогом, если доход меньше миллиона? Налоговая же по идее каждого собственника отдельно рассматривает?
Ходили на прием в ФНС, сказали, что по таким вопросам не консультируют ((. Помогите пожалуйста разобраться!
В данном случае доход, облагаемый налогом, возникает у двух собственников 1/12 долей в квартире. Как вы написали в вопросе сумма дохода составляет 860 000 руб.
При расчете налога каждый собственник вправе уменьшить этот доход на одну из двух сумм (по своему выбору):
Рассмотрим второй вариант — вычет.
Общая сумма этого вычета составляет 1 000 000 руб. Но, как сказано в статье 220 Налогового кодекса, если продается имущество, находящееся в долевой собственности, то эта сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Цитата из кодекса:
при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
То есть каждый продавец 1/12 доли получает право на вычет лишь в размере:
1 000 000 руб. х 1/12 = 83 333,33 руб.
В результате доход каждого продавца, облагаемый налогом, будет равен:
860 000 (доход) — 83 333,33 (вычет) = 776 666,67 руб.
С него каждый собственник 1/12 доли должен заплатить налог в сумме:
776 666,67 руб. х 13% = 100 967 руб.
Причем тот факт, что одному из продавцов (владельцу 10/12 доли) этот вычет не нужен вообще, значения не имеет. Он все равно распределяется между всеми продавцами.
Есть несколько вариантов уменьшения налога.
Первый — это продажа квартиры по 3 разным договорам купли-продажи доли. В этой ситуации все продавцы получают право на вычет в 1 млн. без его распределения между ними. Но этот вариант вам не подходит.
Второй — это переоформление всех долей на первого собственника (владельца 10/12). И последующая продажа всей квартиры только одним продавцом.
В такой ситуации считается, что всей квартирой он владеет с момента получения первой доли в ней. Тот факт, что впоследствии размер его доли увеличился значения не имеет. Если первой долей (10/12) он владеет больше минимального срока, значит и всей квартирой он владеет больше минимального срока.
Поэтому доход от ее продажи у него облагаться налогом не будет. Вне зависимости от его суммы.
Третий — это прописать в договоре купли-продажи специальный порядок распределения дохода. По гражданскому законодательству он может быть любым и не зависеть от размера долей продавцов. То есть доход не обязательно распределять пропорционально долям продавцов. Можно установить любой другой порядок распределения.
Например, прописать в договоре, что второй и третий продавцы получают доход по минимуму (например, в размере 80 000 руб.). В такой ситуации сумма их дохода будет меньше вычета (83 333,33 руб.). Поэтому налог им платить не придется. Первый же продавец также не будет платить налог, так как он владеет своей долей больше минимального срока.
Но здесь нужно учитывать, что в законе есть понятие и минимальный доход от продажи недвижимости. Он составляет 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Для продавцов 1/12 долей он будет рассчитан так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/12 = Минимальный доход
Налог будет рассчитываться с наибольшей суммы:
То есть вам нужно определить минимальный доход от кадастра. Увеличить его на 3-5 тыс. руб. И эту сумму прописать в договоре как доход для второго и третьего продавца. А при расчете налога каждому из них ее уменьшить на вычет — 83 333,33 руб.
Если доход больше вычета, то заплатить налог с суммы превышения. Если меньше, то налог платить не надо.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».